Bataille entre les Chambres immobilières du Québec et l'ACI - L'existence des courtiers immobiliers indépendants au cœur des enjeux?

Lundi, 27 août 2012

 
 
 


Avec cette saison estivale magnifique, il n’est pas évident de se plonger dans les « gros » dossiers sérieux. Nous avons plutôt le goût de laisser courir. Malheureusement, l’actualité dans l’industrie du courtage immobilier foisonne de nouvelles, dont il faut nous préoccuper surtout, si nous sommes des courtiers indépendants.
 
Vous avez probablement pris connaissance de la nouvelle publiée sur lesaffaires.com soulignant que les courtiers immobiliers du Québec voulaient quitter l’ACI pour une question d’argent. Cette information, corroborée par une porte-parole de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), est difficile à comprendre lorsque l’on a pris connaissance des diverses missives du président de la CIGM.
 
En effet, comment expliquer que pour 85 cents par jour (cotisation annuelle 310 $ divisée par 365 jours = 0,85 $) ou plutôt 63 cents par jour (retour de la cotisation de l’ACI 800 000 $ divisé par 10 000 membres, divisé par 365 jours = 22 cents donc 0,85 $ - 0,22 $ = 0,63 $ par jour), les courtiers immobiliers veulent quitter une association professionnelle nationale? Lorsqu’on reconnaît l’importance d’être unis pour augmenter notre force et notre capacité à faire face aux nombreux défis de la concurrence des tiers, dans notre secteur d’activités, voilà une action pour le moins contradictoire. On essaie de nous faire croire que les courtiers québécois sont prêts, pour une question de 63 cents par jour, à se séparer d’un organisme qui nous fournit une panoplie de services, à commencer par la renommée, auprès du public, de la marque de commerce MLS/SIA et tout ce qui découle de ce système (realtor.ca).
 
Les courtiers immobiliers indépendants sont certainement beaucoup plus conscients que leurs collègues franchisés, des coûts énormes qu’ils devraient débourser s’ils devaient dorénavant assumer seuls, les frais de plusieurs de ces services et moyens offerts par l’ACI, comme l’application mobile Realtor.ca. Contrairement à Prospect, l’application mobile de l’ACI est accessible au public et leur donne accès à l’ensemble des inscriptions du système MLS. Elle a été téléchargée, au Québec seulement, 3500 fois en moyenne mensuellement pour les trois derniers mois, et ce, sans que les chambres immobilières en fassent la promotion. Rappelons-nous que toutes les récentes études affirment que le trafic sur l’Internet provient de plus en plus des appareils mobiles. Quelle est la motivation de la CIGM et de la FCIQ de ne pas proposer d’application mobile Centris accessible au public, autre que de favoriser les initiatives de certains groupes? En étant seul, le courtier immobilier indépendant a-t-il les moyens d’avoir cet outil, devenu désormais incontournable? C’est une question qu’il ne faut pas balayer sous le tapis d’autant plus qu’elle laisse désormais entrevoir la mise en place d’un système à « deux classes de courtiers ».
 
Bref, la sortie publique de la CIGM, à ce moment-ci du processus, n’a pas de sens. Au lieu de clarifier la situation, elle laisse planer davantage de doutes quant aux réelles motivations d’un départ « orchestré » des Chambres immobilières du Québec de l’ACI.
 
 
Quelle est l’urgence de quitter maintenant l’ACI?
 
Le momentum est pour le moins particulier. Tant au Canada qu’au Québec, l’industrie du courtage immobilier tente de se redéfinir présentement. Sur le plan national, il faut souligner l’important processus enclenché par l’ACI, avec son projet « Façonner notre avenir… » présentant quelque 23 pistes d’engagement. Au Québec, on tente de rassembler l’ensemble des acteurs autour du Sommet de l’immobilier qui implique toutes les instances officielles. Dans le contexte, comment expliquer que l’on veuille prendre le risque de présenter une perception négative aux yeux du public?
 
N’avons-nous pas tout intérêt, au contraire, à faire front commun, tous ensemble, pour contrecarrer les offensives agressives et fortement publicisées des nouveaux concurrents? Comment comptons-nous empêcher ces firmes de marketing immobilier, expertes dans l’art de jouer avec les mots, de profiter au maximum de la situation, en soulignant par exemple que les courtiers immobiliers québécois n’offrent désormais plus autant de services aux consommateurs?
 
Il est difficile de comprendre que la CIGM, la 2e plus importante chambre immobilière du Canada, se lance dans une telle démarche, sous le seul prétexte qu’elle veut faire économiser à ses membres, 63 cents par jour! C’est pour le moins léger pour un dossier « complexe » dont les « choix de quitter ou rester comportent des risques sérieux pour l’avenir », a insisté le président de la CIGM, Patrick Juanéda, dans une récente communication.
 
 
Des conséquences sérieuses à court et long termes
 
À ce propos, quelles sont ces conséquences sérieuses, selon M. Juanéda? Est-ce qu’elles auront le même poids pour les courtiers franchisés que pour les courtiers indépendants? Prenons par exemple, la perte d’achalandage du site Centris.ca. Outre le fait que Centris.ca n’a pas la même notoriété auprès des consommateurs que la marque de commerce MLS/SIA (même sans être publicisé par les Chambres immobilières), il faut savoir que près de 50 % du trafic de Centris provient des visiteurs qui ont d’abord consulté le site MLS/SIA, devenu depuis realtor.ca. Qui subira le plus d’impacts négatifs de cette diminution de visibilité, les courtiers indépendants ou les franchisés? N’est-il pas impératif de se demander qui profitera de cette baisse d’achalandage du site Centris.ca?
 
Par ailleurs, parmi les risques sérieux d’un départ de l’ACI, a-t-on inclus l’impact de certaines éventualités comme par exemple, l’entrée officielle comme agence de courtage, d’une entreprise de marketing de vente de propriétés comme Dup… Vous trouvez l’idée farfelue? Pourtant, n’est-ce pas ce qui s’est fait en Ontario et en Alberta?
 
Si la nouvelle agence respecte les règles en vigueur, ni l’ACI, ni la CIGM ou une autre Chambre immobilière ne peut lui refuser l’accès au système de gestion inter-agences et à la marque de commerce MLS/SIA. Cette nouvelle agence pourrait donc s’empresser d’afficher sur ces enseignes et ses annonces publicitaires, le logo MLS alors que les courtiers immobiliers québécois devraient se contenter du sigle Centris, qui n’a pas autant de signification aux yeux du public. Quel pied de nez aux courtiers immobiliers du Québec qui devraient subir tous les contrecoups et impacts financiers d’une telle situation.
 
Dans ces deux cas, la même prémisse me saute aux yeux : l'affaiblissement des courtiers immobiliers et par conséquent, leur rapport de force. Est-ce l’une des motivations profondes de tout ce branle-bas de combat contre l’ACI?
 
 
Les indépendants dans la ligne de mire?
 
En parallèle, certains autres constats sont pour le moins troublants. Alors que toute l’industrie du courtage immobilier vit des bouleversements depuis plusieurs années, que l’on songe à :
 
- l’influence majeure de l’Internet dans les pratiques des consommateurs,
- les effets de la réforme de la Loi sur le courtage immobilier et
- l’émergence de nombreux acteurs tiers;
 
les grandes bannières du courtage n’ont pas modifié leur modèle d’affaires d’un iota.
 
Elles ont conservé leurs mêmes barèmes et exigences auprès des courtiers. Elles agissent comme si rien n’avait changé autour d’elles, comme si elles possédaient le plein contrôle alors que les courtiers, au contraire, subissent, jour après jour, ces changements. Ils font face à une concurrence qui vient de partout maintenant. Ils doivent revoir régulièrement leur stratégie et sont constamment obligés de légitimer leur rétribution.
 
De plus, avec un modèle d’affaires basé sur les redevances obtenues des courtiers, les franchiseurs auraient de quoi s’inquiéter avec la montée en flèche du pouvoir des indépendants, depuis l’adoption de la Loi 73. En effet, les indépendants constituent maintenant près de 38 % de toute la profession. C’est un poids démographique passablement plus dérangeant, avec pour résultat que c’est autant de courtiers qui ne paient pas de redevances aux franchiseurs. Cela doit avoir un impact certain sur les bénéfices nets annuels de ces entreprises privées, vous en conviendrez.
 
Ces faits, mis en relation entre eux, sont cruciaux dans la compréhension de la situation actuelle et de ce qui se dessine pour notre industrie actuellement. Il est clair dans mon esprit que les courtiers indépendants sont au cœur de plusieurs de ces grands enjeux. Est-ce qu’ils sont perçus par les franchiseurs comme des parts de marché faciles à reconquérir surtout en situation d’affaiblissement des Chambres immobilières? Est-ce que ce constat expliquerait l’immobilisme apparent des franchiseurs qui croient pouvoir tirer les ficelles de l’industrie comme bon leur semble?
 
N’est-ce pas normal de se demande jusqu’à quel point les objectifs corporatifs privés viennent teinter certaines décisions dans nos organisations professionnelles? Si personne ne veut le confirmer, personne n’est dupe non plus.
 
Certains d’entre vous peuvent juger ces propos pour le moins alarmistes. Ils exposent plutôt une vision de la situation, avec la paire de lunettes d’un courtier indépendant. Je ne possède pas la vérité absolue. Cependant, en glanant ici et là des informations, en parlant avec plusieurs interlocuteurs bien au courant de notre industrie et en analysant tous ces éléments, j’en arrive à la conclusion qu’il est impératif, pour les courtiers immobiliers indépendants, de réaliser tout d’abord, qu’ils possèdent un poids démographique majeur avec 38 % des voix.
 
Nous devons tous ensemble prendre également conscience qu’en nous regroupant, nous détenons un réel pouvoir de changer les choses. Enfin, malgré l’urgence de la situation, en tant que groupe, nous ne sommes plus entièrement démunis. Les indépendants possèdent une voix officielle reconnue par les instances avec le Réseau des courtiers immobiliers indépendants du Québec (RCIIQ). Mieux encore, les courtiers indépendants ont déjà accès à des moyens pour contrecarrer certains impacts négatifs envisagés. Notre succès futur dans cette industrie dépend de notre capacité à poser des actions qui nous aideront à renforcer notre position plutôt que de l’affaiblir. Notre sort individuel et collectif repose entre nos mains. C’est à nous de ne pas faire le jeu de certains acteurs…
 
Bref, je ne peux qu’encourager les courtiers indépendants et les courtiers à bannière à s’informer de tout ce qui concerne leur industrie et sur les moyens qui s’offrent à eux. À mon humble avis, il est primordial que vous participiez aux séances d’information de la CIGM au début du mois de septembre ou de votre Chambre immobilière respective, à laquelle les représentants de l’ACI participeront. Prenez le temps de consulter quelques documents ou messages sur le sujet L’ImmoBlogue par excellence pour courtiers immobiliers ou REM en ligne – La Chambre immobilière de Montréal sondera ses membres sur la question du départ de l’ACI. Posez des questions, ayez l’esprit ouvert sans toutefois oublier de vous demander l’impact que chaque décision aura pour vous, pour tout le groupe des indépendants et pour l’ensemble des courtiers au Québec, avant de prendre position. 
 
Nous nous rendrons un service mutuel et viendrons renforcer notre position. N’hésitez pas à me joindre pour en parler de vive voix, vous informer des nombreux services désormais disponibles aux indépendants ou faites-moi part de vos commentaires.

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