COURTAGE HYPOTHÉCAIRE – Alourdissement réglementaire et financier

Vendredi, 24 mai 2019

 
 
 


C’est en octobre 2017 que le ministre des Finances déposait son projet de Loi 141 visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières. Notons que ce projet de loi soulevait également d’importants changements à l’application de la Loi sur le courtage immobilier (LCI). Parmi ces modifications, soulignons le transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire à l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Quelques mois plus tard, en février 2018, avaient lieu les auditions devant la Commission des finances publiques. Rappelons que le regroupement de franchiseurs et la Fédération des chambres immobilières étaient en faveur du transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire alors qu’ils auraient dû abonder dans le même sens que l’OACIQ. On se demande d’ailleurs toujours pourquoi la FCIQ ne s’est pas battue aux cotés de l’OACIQ pour le maintien de l’encadrement du courtage hypothécaire. Mentionnons également que le 17 juin 2016, la FCIQ avait même annoncé son appui au regard du transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire et ce, sans avoir consulté ses membres. Comment la Fédération peut-elle clamer protéger et défendre l’intérêt de ses membres sans même les écouter?

Quoi qu’il en soit, le projet de Loi 141 fut accepté à l’unanimité en juin 2018.

Transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire à l’AMF

Étant restés sans nouvelles depuis l’adoption du projet de Loi 141 quant au transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire, plusieurs rumeurs ont circulé. L’OACIQ avisait même ses titulaires de permis que selon sa compréhension : les agences et les courtiers immobiliers souhaitant continuer de référer des clients à une institution financière contre rétribution devront s’inscrire en courtage hypothécaire auprès de l’AMF, le tout restant à être confirmé par cette dernière.

On supposait également que les courtiers souhaitant s’inscrire auprès de l’AMF devraient naturellement en acquitter les frais de permis et compléter un programme de formation continue distinct de celui de l’OACIQ. Dans une telle situation, les courtiers immobiliers désirant maintenir leur acquis se verraient confrontés non seulement à un alourdissement réglementaire et financier, mais aussi à un véritable dédoublement des exigences tel qu’expliqué dans notre article PRÉCISIONS SUR L'INEFFICACITÉ DE LA FCIQ – PL 141.
Aujourd’hui, à la suite du communiqué émis par l’AMF détaillant les changements qui entreront en vigueur dès le 1er mai 2020, ces rumeurs et craintes sont pour la plupart confirmées.

Changements entrant en vigueur à compter du 1er mai 2020*

Permis d’exercice
L’exercice du double volet, soit la pratique du courtage immobilier et hypothécaire, nécessitera deux permis distincts, l’un délivré par l’AMF en vertu de la Loi sur la distribution de produits et services financiers (LDPSF) et l’autre par l’OACIQ en vertu de la LCI.

Frais & cotisations
Les courtiers sous l’encadrement de l’AMF devront acquitter les frais reliés à l’obtention et au renouvellement de leur permis en plus de leurs cotisations au Fonds d’indemnisation de l’AMF. Le coût associé au maintien du permis sera, selon les apparences, similaire à celui du permis de courtier immobilier.

Formation continue
En plus de compléter le programme de formation continue encadré par l’OACIQ, les courtiers détenant également un permis auprès de l’AMF devront, selon notre compréhension, compléter un programme de formation continue distinct mis en place par l’AMF.

Formation additionnelle
Il est prévu que les courtiers détenant un permis immobilier de type plein exercice (obtenu avant 2010) devront réussir une formation additionnelle afin de pouvoir poursuivre leurs activités de courtage hypothécaire.

Référencement & rétribution
  • Pour pouvoir recevoir une rétribution d’un prêteur en fonction de la conclusion d’un prêt hypothécaire, le courtier immobilier plein exercice devra obligatoirement obtenir son permis de courtier hypothécaire auprès de l’AMF. Ainsi, seul le titulaire d’un permis dans la discipline du courtage hypothécaire pourra obtenir rémunération en fonction de la conclusion d’un prêt hypothécaire.
  • Le courtier immobilier pourra cependant continuer de référer ses clients directement à des prêteurs et être rémunéré par ceux-ci seulement si cette rémunération ne dépend pas de la conclusion d'un prêt. On pense ici à des ententes forfaitaires, des bonus annuels…
  • Par ailleurs, le courtier immobilier pourra également référer ses clients à un courtier hypothécaire et recevoir de celui-ci un partage de rétribution qui devra être convenu entre les deux parties.
Pour conclure, nous ne pouvons qu’exprimer notre déception face à la perte d’un champ de pratique, l’abandon d’un droit acquis et cet alourdissement réglementaire et financier. Aurait-il pu en être autrement si les intérêts des courtiers avaient réellement été considérés par la FCIQ, si celle-ci avait pris la peine de consulter ses membres et d’analyser l’ensemble des possibles retombées ? Bien qu’il soit mentionné que les courtiers immobiliers pourront continuer de bénéficier d’une certaine forme de rémunération pour leur démarchage, nous demeurons sceptiques quant à la viabilité de celle-ci.

Pistes de réflexion
  • Estil logique de croire que les courtiers hypothécaires, recevant une rétribution approximative de 0.8%, acceptent de verser tout près de la moitié de leur rétribution pour une simple référence?
  • Estil concevable que les prêteurs hypothécaires offrent réellement une compensation pour une simple référence si celle-ci n’est pas conditionnelle à la conclusion d’un prêt ? Qu’adviendra-t-il le jour les courtiers référeront les mêmes clients à diverses institutions financières?
*Selon les informations transmises en dates du 8 mai 2019 et figurant sur le site : https://lautorite.qc.ca/professionnels/renseignements-sur-le-projet-de-loinbsp141/
 

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