La clause 6.1 du contrat de courtage confirme l'existence de deux classes de courtiers au Québec - Qu'advient-il des courtiers immobiliers qui ont perdu le MLS®?

Vendredi, 12 octobre 2012

 
 
 




Les lendemains de veille sont généralement toujours pénibles. C’est un peu ce que découvrent les courtiers immobiliers, membres de Chambres immobilières ayant annoncé leur départ de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) à la fin de l’année. Peu à peu, ces courtiers sont en train de réaliser les conséquences de ces décisions.
 
La première d’entre elles et non la moindre confirme sans l’ombre d’un doute que cette campagne orchestrée par la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) en faveur de quitter l’ACI n’a rien à voir avec la défense et la préservation des intérêts des courtiers immobiliers sur le terrain. Pire encore, elle démontre qu’il n’y a eu aucun préparatif pour amortir le choc ou assurer une transition facilitant le travail des courtiers. Enfin, elle crée de toutes pièces une deuxième classe de courtiers, ceux qui n’ont plus accès à la marque de commerce MLS®, pourtant recherchée et reconnue par les consommateurs. Vous voulez un exemple?
 
L’actuel contrat de courtage mis à jour par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), pas plus tard qu’en juillet 2012, reconnaît l’existence du système inter agences MLS® comme étant distinctif de Centris®. Dans la clause 6.1 du contrat de courtage maintenant en vigueur, il est clairement mentionné le MLS® comme système de diffusion des inscriptions de propriétés. Cette marque de reconnaissance formelle de la part de l’OACIQ à l’égard du MLS® valide l’importance de ce système aux yeux des consommateurs.
 

Obligation de dénonciation
 
Ce point juridique du contrat, jumelé à la perte de la marque MLS®, avec le départ de l’ACI de certaines Chambres immobilières, aura pour conséquences :
  1. D’obliger le courtier immobilier à dénoncer verbalement à ses clients qu’il ne peut offrir la visibilité du MLS®.
     
  2. De raturer l’indication « MLS » de la clause 6.1 du contrat de courtage, avant la signature dudit contrat, et de la faire parapher par le consommateur afin qu’il soit spécifié par écrit qu’il ne peut afficher sa propriété sur le MLS®.
     
  3. D’exiger du courtier qu’il explique à ses clients la situation conflictuelle entre certaines Chambres immobilières et l’ACI.
     
  4. D’amener le courtier à fournir des distinctions entre les deux systèmes MLS® et Centris puis à vanter les mérites de ce dernier (à ce propos qui lui fournira les outils nécessaires pour valoriser Centris® et l’aider à démontrer avec statistiques à l’appui, son importance?)
     
  5. D’admettre publiquement à tous les clients qu’il ne peut plus offrir la visibilité offerte par les systèmes MLS® SIA®, Realtor® et ICX® alors que d’autres collègues, de Chambres immobilières voisines, toujours membres de l’ACI, pourront le faire.
    1. Voilà une situation qui prouvera l’existence d’un système de courtiers à deux classes.
    2. Qui fera les frais du statut de courtier de 2e classe? Le courtier membre ou la Chambre responsable de la décision
       
  6. De forcer le courtier immobilier à devenir membre d’une seconde Chambre immobilière afin de pouvoir conserver son adhésion à l’ACI. Il devra ainsi nécessairement payer une cotisation supplémentaire pour retrouver tous ses privilèges et les services offerts par l’ACI.
     
  7. De subir les foudres de l’OACIQ en cas de manquement du courtier qui omettrait, pour toutes sortes de raisons, de respecter les normes du contrat (avis verbal et rature au contrat). Peut-on s’attendre que l’OACIQ scrute avec vigilance cette situation « étrange et particulière », étant le garant de la protection du public en cette matière?
 
Les courtiers laissés à eux-mêmes
 
Outre ces éléments, nous ne pouvons oublier l’absence de solution performante pour les courtiers immobiliers œuvrant dans le secteur commercial qui perdront la plateforme ICX®. Imaginez-vous, demain matin sans MLS® ni Centris®, pour réaliser les conséquences de cette décision désastreuse pour ces courtiers spécialisés dans le courtage commercial. N’est-ce pas impardonnable de priver des courtiers professionnels de leur principal outil de travail? Qu’est-ce qui peut expliquer un tel oubli de la part des dirigeants des Chambres immobilières et en particulier de la CIGM, instigatrice de cette campagne de désertion?
 
Il faut également ajouter la récupération potentielle de cette situation désavantageuse pour les courtiers, par tous les concurrents directs qui sollicitent avec insistance les AVPP, que l’on songe à Dup… et Viap…  Pourquoi ces dernières se priveraient-elles de souligner avec fracas que les courtiers des Chambres immobilières de la Haute-Yamaska, de Saint-Hyacinthe, du Centre du Québec et de la Mauricie ont diminué leur offre de services désormais? Ces derniers devront subir désormais une double concurrence. Celle déjà bien acharnée de ces firmes de marketing immobilier à laquelle s’ajoutera celle des confrères situés aux zones limitrophes qui voudront profiter de la situation. Pourquoi ces courtiers, qui n’ont jamais réclamé une telle scission dans le passé, doivent-ils en faire les frais aujourd’hui?
 
Au moment où certaines Chambres immobilières et où certains courtiers ont fait campagne pour quitter l’ACI dès 2013, le discours était pour le moins flamboyant. Aucun nuage ne devait venir entacher le ciel bleu promis. Tel n’est plus le cas aujourd’hui, il faut bien l’admettre.
 
Ce qui est encore plus inquiétant dans toute cette histoire, c’est l’inertie de ces mêmes instances à fournir des solutions concrètes pour venir en aide aux courtiers, devenus bien malgré eux, des courtiers défavorisés ou de 2e classe. Où sont les faits concrets qui peuvent appuyer des phrases toutes faites comme celle-ci que nous entendons ou lisons encore : « tous les moyens seront mis en œuvre pour défendre vos intérêts » du président de la CIGM, M. Juanéda, dans sa dernière communication?
 
 
Une perte de crédibilité pour la CIGM
 
Les courtiers sur le terrain en ont assez des bonnes paroles. Tout le monde est pour la vertu, mais lorsque vient le temps de livrer la marchandise, on peut distinguer rapidement ceux qui ont vraiment pris les moyens pour défendre les intérêts des courtiers, des autres. Dans ce cas-ci, la précipitation de la CIGM à engager toutes les Chambres immobilières du Québec dans une campagne de désertion, sans avoir mis en place diverses solutions pour pallier aux conséquences, est pour le moins révélateur d’un manque de préparation qui ne sied pas à une organisation de cette envergure. À mon humble avis, ce manque de vision est pour le moins scandaleux pour la plus grande Chambre immobilière du Québec. Elle vient du même souffle diminuer sa crédibilité aux yeux de tous les courtiers du Québec et de toutes les instances. Il sera désormais plus difficile de croire aveuglément ses propos. Il sera tout autant hasardeux pour la CIGM de critiquer les autres organisations n’étant pas elle-même un modèle de vertu!
 
Dans le contexte actuel où toutes les forces vives du courtage immobilier structuré se doivent de travailler ensemble pour contrer les initiatives de concurrents aux moyens financiers et médiatiques gargantuesques pour ravir les AVPP, la plus grande Chambre immobilière du Québec, soit la CIGM, a provoqué un climat de dissension au sein des Chambres immobilières de tout le Québec. Elle a fomenté deux clans, les POUR et les CONTRE l’ACI.
 

Des répercussions innombrables
 
Plus encore, elle a trouvé le moyen d’affaiblir encore davantage les plus petites Chambres immobilières. En effet, n’est-il pas envisageable que les courtiers immobiliers des Chambres qui ont déserté l’ACI soient tentés de tout simplement quitter leur Chambre pour rejoindre une autre qui serait membre de l’ACI? Dans un tel cas, le nombre de membres de certaines Chambres pourrait fondre comme neige au soleil, surtout devant l’absence de moyens concrets pour aider les courtiers à compenser les pertes de service et de visibilité.
 
Dans ce contexte, quelle est la pertinence du Sommet de l’immobilier? Jeter de la poudre aux yeux aux courtiers pour leur faire croire qu’on travaille pour les aider alors que dans les faits, on saborde l’harmonie créée de longue haleine, en créant deux classes de courtiers et en réduisant les services qu’ils peuvent offrir aux consommateurs?
 
Pourquoi insister à investir des millions de dollars en publicité, à même les cotisations des membres, dans une campagne d’image du courtier, alors qu’on diminue les services qu’il peut proposer? Qui veut-on duper? Le courtier? Le consommateur? Dans tous les cas, le gros bon sens n’est pas respecté. C’est ce qui affecte cruellement les courtiers présentement.
 
Dès lors, pour dénouer cette crise dont les courtiers font les frais, pourquoi les Chambres immobilières ayant décidé de quitter l’ACI au 31 décembre prochain ne reviendraient-elles pas sur leur décision? Selon les informations obtenues de la part de l’ACI, toute Chambre qui souhaiterait réintégrer les rangs de l’ACI peut le faire en tout temps. Ainsi, on éviterait de faire porter le chapeau aux courtiers de ces quatre Chambres.
 
Peu importe la suite des événements, une chose demeure. Les courtiers immobiliers devront désormais s’inspirer des principes d’une implication citoyenne, comme celle expérimentée au printemps dernier au Québec. Cette implication citoyenne nécessite une plus grande conscientisation des courtiers et une meilleure connaissance des rouages du cadre actuel pour pouvoir intervenir avec discernement et veiller à leurs propres intérêts. 
 
D’un autre côté, il est tout aussi impératif d’exiger de la part des élus en place d’assumer leur entière responsabilité notamment en étant plus prévoyants et en affichant une véritable transparence. N’est-ce pas là le « meilleur rempart contre les abus de pouvoir », comme l’affirme Caroline Anstey, directrice de la Banque mondiale?
 
« À bien y penser… », la crise créée de toutes pièces par la CIGM aura des répercussions la concernant qui iront bien au-delà de ce qu’elle envisageait. Peut-être pourrons-nous dire dans quelques années que cela fut un « mal pour un bien ». En attendant, elle aurait tout intérêt à faire son mea culpa.
 

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