Les commissions des courtiers immobiliers appartiennent aux agences selon la Cour

Lundi, 26 mai 2014

 
 
 


La CIGM et la FCIQ invitées à se porter à la défense de tous les courtiers 
(To read the English text on the same topic, click here)

Les commissions de tous les courtiers immobiliers québécois, dit « non-salariés », ne sont pas à l’abri des divers créanciers lors d'une faillite de leur agence. C’est du moins la conclusion tirée par la Cour supérieure du Québec dans la cause Groupe Sutton-Royal Inc. (faillite de), opposant sept anciens courtiers de cette agence déchue au syndic de faillite Demers Beaulne.

Ainsi, en cas de faillite d'une agence immobilière, le compte bancaire ouvert et destiné à recevoir et conserver temporairement les commissions gagnées par ses courtiers n'est pas considéré comme une « fiducie » au sens de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité. Pire encore, le juge Lalonde en vient à la conclusion que les commissions appartiennent aux agences et non aux courtiers. (1) Cette décision, pour le moins surprenante, créé un enjeu de taille pour l’ensemble des courtiers immobiliers du Québec.

Actuellement, cette cause a été portée en appel par les courtiers devant la Cour d'appel du Québec. Advenant qu'elle soit rejetée et que la Cour suprême du Canada refuse d'entendre la cause ou la rejette également (ce que ces derniers par la voix de leurs procureurs croient improbable), ce sont tous les courtiers immobiliers québécois qui en seront pénalisés et ce, trois fois plutôt qu’une.
 
  1. La jurisprudence viendra ainsi établir clairement que les commissions n’appartiennent pas aux courtiers immobiliers mais à leurs agences, ce qui est pourtant illogique considérant le caractère de travailleur autonome des courtiers et les conventions bien connues du métier entre ces derniers et leurs agences.
  2. Par conséquent, les revenus des courtiers immobiliers ne seront pas protégés dans le cas d'une faillite comme celle de Groupe Sutton-Royal Inc., permettant ainsi aux créanciers garantis (généralement les banques et l'État) d'être remboursés avant même les courtiers (qui seraient considérés comme des créanciers « ordinaires »), un non-sens incroyable selon moi et bon nombre de courtiers y compris les procureurs engagés dans cette cause, puisque les revenus des agences proviennent essentiellement du travail des courtiers, travailleurs autonomes qui sont obligés par la Loi à assumer une foule de responsabilités.
  3. Il n'y aura plus aucun moyen, à moins d’entreprendre une campagne très longue et difficile auprès de nos élus, de pouvoir renverser ce jugement, ce qui fragilisera d’autant la situation des courtiers.
 
Représentations à l’OACIQ
Informé récemment de cette situation choquante pour tous les courtiers immobiliers qui se retrouvent encore une fois, laissés à eux-mêmes, j’ai abordé le sujet lors de l’assemblée générale annuelle de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). J’en ai profité pour demander s’il n’était pas possible d’envisager une modification de la réglementation pour permettre le dépôt des commissions des courtiers dans un compte « in trust » (ou en fidéicommis), par exemple, afin de protéger les revenus des courtiers contre toute intervention des tiers (créanciers de l'agence, syndic de faillite, etc.)

Déjà au courant de la problématique soulevée par ces courtiers impliqués dans l'affaire de Groupe Sutton-Royal Inc., les dirigeants de l’OACIQ ont indiqué qu’ils reviendraient avec certaines informations plus tard. Il est tout de même assez paradoxal de constater que les clients des agences ont droit à une protection mur à mur alors que les courtiers sont laissés sans défense.

J’ai bien hâte de connaître la réflexion de l’OACIQ sur le sujet. Même si nous savons fort bien que cette organisation est là pour protéger le public et non les courtiers, elle est malgré tout capable de faire des représentations auprès du législateur afin de demander des ajustements à la Loi ou de modifier ses propres règlements afin d'obliger les agences à déposer les commissions reçues pour le compte de leurs courtiers (2) dans un compte en fidéicommis qui, soit dit en passant, est obligatoirement détenu.

 
Les Chambres immobilières et la FCIIQ ne devraient-elles pas supporter la cause de tous les courtiers?
Jusqu’à maintenant, les courtiers affectés par la faillite du Groupe Sutton-Royal Inc. ont dû mandater leurs propres procureurs afin de récupérer leurs commissions. À la suite du jugement de la première instance (Cour supérieure) et compte tenu de l’enjeu principal qui concerne, cette fois-ci, tous les courtiers immobiliers québécois, pourquoi la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) et la Fédération des Chambres immobilières du Québec (FCIQ) ne s’impliqueraient-elles pas dans le dossier? Voilà en effet, une belle opportunité de démontrer, sans l’ombre d’un doute, leur parti pris en faveur de tous les courtiers, peu importe leur allégeance.

Leur silence et leur inaction jusqu’à maintenant sont pour le moins inquiétants pour les courtiers touchés par cette cause mais aussi, je le répète, pour tous les courtiers immobiliers québécois. Il est déjà extrêmement difficile pour les courtiers d’obtenir des contrats de courtage et de conclure des transactions. Faut-il de plus ajouter la crainte de ne pas pouvoir obtenir sa commission après de longs mois de labeur?

Cette cause ne concerne pas seulement les 27 courtiers du Groupe Sutton-Royal Inc. ou les sept qui ont choisi de porter leur grief devant les tribunaux.  Elle concerne tous les courtiers dans leur ensemble et nous fait réaliser que NOS COMMISSIONS NE NOUS APPARTIENNENT PAS et que, de ce fait, elles ne sont pas protégées, ce qui nous rend vulnérables aujourd’hui, mais aussi dans le futur. À une époque où on recense mois après mois, de nombreux cas de fraudes, malversations ou faillites spectaculaires, il est normal d’avoir le réflexe de se protéger.

Qui peut le faire mieux que nos instances, telles la CIGM et les autres Chambres immobilières avec la Fédération, dont les missions premières sont d’aider et de défendre les intérêts de leurs membres?

 
Exprimons notre solidarité et protégeons nos commissions
Ne serait-il pas pertinent que la CIGM et la FCIQ collaborent avec les juristes des courtiers immobiliers impliqués pour étoffer le dossier? Ne devons-nous pas exiger de nos dirigeants qu’ils trouvent toutes les façons possibles pour bien démontrer aux juges de la Cour d’appel, que les commissions appartiennent aux courtiers et non aux agences?

Pourquoi les courtiers doivent toujours payer pour tout, y compris des cotisations à la CSST (un autre dossier dont on pourra parler prochainement), sans mériter une ombre de protection et des actions concrètes de la part de leurs instances, financées à même des cotisations généreuses des courtiers?

Il est à espérer que lors de la rencontre du 5 juin prochain entre les juristes des sept courtiers et la direction de la CIGM, cette dernière démontrera son leadership, en initiant notamment la tenue d’une assemblée générale spéciale. Il serait dommage d’imposer le poids de toute la démarche d’une demande de ce genre, aux sept courtiers immobiliers impliqués dans cette cause. Ce groupe des 7 a suffisamment démontré de détermination et de courage pour un enjeu collectif majeur pour que les dirigeants de nos instances prennent en partie, le relais.

L’objectif d’une telle assemblée générale est simple : débattre ce dossier avec objectivité et amener toutes les personnes à s’impliquer pour protéger le gagne-pain des courtiers immobiliers. La cause est noble et concerne tous les courtiers immobiliers.
Au-delà de l’aspect financier, ce qui prime, c’est la solidarité de tous les courtiers et surtout de nos instances, pour faire face à l’adversité tous ensemble, offrir un front commun et trouver des solutions pour que nous n’ayons pas à vivre à répétition ce type de situation. Il faut suggérer des solutions comme celle du compte « in trust ou en fidéicommis », qui ne règlera pas tout, mais qui amène une mesure de protection additionnelle.

Il y en a sûrement d’autres pour mieux protéger les courtiers. Partagez-nous vos idées sur ce sujet et sur les actions à prendre.

En parallèle, espérons que nos administrateurs passeront à l’action afin de supporter une défense pleine et entière des courtiers concernés et par ricochet, de tous les courtiers immobiliers. C’est une question fondamentale qui devrait tous nous préoccuper.

Vous pourrez prendre connaissance de la décision de la Cour supérieure en cliquant ici.
 
Au plaisir de vous lire.

(1)
 [44] En l’instance, les courtiers ne détiennent aucun droit de revendication dans la chose. Les sommes déposées au compte bancaire de Sutton-Royal auprès de la BMO sont des biens (créances) du failli12 et font partie intégrante du patrimoine de la débitrice-faillie lequel constitue le gage commun de ses créanciers.
 
(2)
Article 35, Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (R.L.R.Q. c. C-73.2, r 1)

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