Les intérêts des courtiers immobiliers sont-ils vraiment protégés aujourd'hui? - L'exemple de Saint-Hyacinthe nous prouve le contraire

Lundi, 14 janvier 2013

 
 
 


L'année 2012 s'est terminée d'une bien mauvaise façon pour les courtiers immobiliers québécois. Si, comme la majorité d'entre nous, vous avez foi aux principes démocratiques qui régissent nos règles de vie en société, vous avez dû être complètement sidérés d'apprendre comment le conseil d'administration de la Chambre immobilière de Saint-Hyacinthe a fait fi de la volonté de ses membres. Cela n'augure rien de bon pour tous les courtiers immobiliers du Québec.
 
Je vous rappelle brièvement les faits.
 
Le conseil d'administration de la Chambre immobilière de Saint-Hyacinthe a signifié au cours de l'année 2012 qu'elle ne renouvellerait pas son adhésion à l'ACI. Cette décision avait été prise par le conseil d'administration, dont fait partie l'actuel président de la Fédération des Chambres immobilières du Québec (FCIQ), Normand Racine.
 
À quelques jours de Noël, le conseil d'administration convoque les quelque 103 membres de la Chambre à une assemblée générale spéciale pour un vote sur la question de l'adhésion à l'ACI. 53 personnes assistent à cette assemblée du 20 décembre 2012, dont les neuf membres du conseil d'administration. Ce taux de participation de 51 % indique clairement le grand intérêt des courtiers sur cette question.
 
Par un processus de vote secret, les membres présents s'expriment. 28 d'entre eux ont voté pour rester au sein de l'ACI. Les 25 autres ont opté pour le retrait. Sur ces 25 personnes, on retrouve vraisemblablement, la majorité des neuf membres du conseil d'administration qui avaient déjà pris la décision antérieurement.
 
Malgré un vote majoritaire très clair des courtiers immobiliers, les membres du conseil d'administration ont décidé de ne pas en tenir compte. En effet, en assemblée du conseil, ils ont repris le vote qui s'est soldé par une décision majoritaire en faveur du retrait de l'ACI. Ils ont ainsi renversé la volonté populaire et majoritaire des courtiers!
 
 
À qui profite toute cette histoire?
 
Tout comme plusieurs courtiers immobiliers de Saint-Hyacinthe qui m'ont souligné ce fait, je suis estomaqué par cette approche du conseil d'administration. Les explications que m'a fournies le président de la Chambre, M. Tanguay, me laissent tout aussi perplexe.
 
Pourquoi convoquer une assemblée générale spéciale des membres si, en bout de ligne, le conseil d'administration ne tient pas compte de la volonté de ses membres? Était-ce uniquement pour faire bonne figure? Faire taire quelques voix discordantes? Devons-nous y voir le signe d'un nouveau type de gouvernance dans le courtage immobilier, où les membres sont là pour payer leurs cotisations sans pouvoir véritablement influencer les prises de décision des administrateurs?
 
En faisant si peu de cas de la volonté des membres exprimée démocratiquement, on crée un dangereux précédent aux retombées négatives multiples. Le premier et non le moindre est de créer un raz-de-marée de défection de la CISH. Une telle preuve d'irrespect peut également provoquer un ressac sur le taux de participation des courtiers aux assemblées générales de leurs organisations. En effet, quelles sont les raisons d'y participer si nous savons à l'avance que, peu importe notre opinion, les administrateurs n'en feront qu'à leur tête!
 
 
Le rôle énigmatique de la FCIQ
 
Si une telle désaffection des courtiers se concrétisait non seulement à Saint-Hyacinthe, mais à Montréal et dans toutes les autres Chambres immobilières du Québec, il est bon de se demander à qui l'absence de participation des courtiers profiterait. Voilà une question qui vaut la peine de ne pas perdre de vue dans toute cette saga. Cette question et bien d'autres encore devraient également nous préoccuper et préoccuper davantage les administrateurs de la FCIQ.
 
Ces derniers ont pour mission de « promouvoir et protéger les intérêts de l'industrie immobilière du Québec afin que les Chambres et les membres accomplissent avec succès leurs objectifs d'affaires. » Dès lors, il est tout à fait légitime de se demander comment se fait-il que le président de la Fédération qui chapeaute les 12 Chambres et plus de 15 000 courtiers ferme les yeux sur cette façon de faire à l'encontre des principes démocratiques. En étant lui-même administrateur à la CISH, pourquoi M. Racine qui jouit d'une autorité morale majeure à titre de président de la FCIQ, n'a pas dénoncé cette façon de faire?
 
En quoi la décision du conseil de la CISH, qui bafoue la volonté de ses membres, peut protéger les intérêts de l'industrie du courtage immobilier et celle de ses membres? Pourquoi la FCIQ est restée silencieuse sur ce dossier? Est-ce que cette dernière action du conseil d'administration de la CISH fait partie des « principes de bonne gouvernance et de transparence » auxquels M. Racine se réfère dans sa lettre qu'il m'avait adressée en juillet dernier? Si tel est le cas, les courtiers immobiliers ont raison de déplorer l'absence de véritable chien de garde pour protéger leurs intérêts et leurs droits.
 
 
Avons-nous les moyens de fermer les yeux sur un tel manquement à la démocratie?
 
La situation de Saint-Hyacinthe est révélatrice d'un malaise évident dans notre industrie qui pourrait carrément la mettre en péril. Elle soulève également de nombreuses questions.
  1. L'exercice du 20 décembre illustre qu'il y a de « gros » intérêts en jeu.
     
  2. Ces intérêts ne semblent pas rejoindre ceux de la majorité des courtiers immobiliers, indépendants ou franchisés.
     
  3. Le fait que des administrateurs prennent le risque de défier la volonté populaire majoritaire des membres pour imposer leur décision laisse entrevoir que les enjeux relatifs au retrait de l'ACI sont plus importants que ce que l'on veut bien nous laisser croire.
     
  4. L'absence de leadership de la FCIQ et son silence sur les actions posées par les Chambres dans le dossier particulier de l'adhésion à l'ACI indiquent un problème évident. Qui peut défendre les intérêts des courtiers si leur propre Chambre bafoue leurs droits et que la Fédération ferme les yeux sur de tels manquements? Auprès de qui les courtiers peuvent-ils se retourner pour bénéficier d'une certaine protection? Ne paient-ils pas déjà suffisamment de cotisations et de redevances pour y avoir droit?
     
  5. Si avec un taux de participation de plus de 50 % à une assemblée générale spéciale, les courtiers ne peuvent pas faire respecter leur décision, que faudra-t-il pour qu'ils puissent avoir gain de cause?
     
  6. Par ailleurs, une telle rebuffade des principes démocratiques auxquels nous sommes habitués à nous soumettre nous amène à nous questionner sur la légitimité des décisions prises à la suite de consultations ou en assemblée générale alors que le taux de participation est moins de 50 % des membres. Si un conseil d'administration peut rejeter un choix démocratique majoritaire du revers de la main, les membres ne peuvent-ils pas refuser de se plier à des règles adoptées à la majorité?   Ne courons-nous pas alors vers l'anarchie et la désintégration de nos organisations? À qui profiterait-il cette désorganisation de notre industrie? Aux firmes de marketing du genre DuP?
     
  7. Est-il possible qu'en l'absence de réaction en bloc des courtiers membres de Saint-Hyacinthe, le précédent créé par la CISH puisse engendrer d'autres cas similaires, notamment à la CIGM, qui a clairement manifesté son intention de quitter l'ACI depuis le début de la saga qu'elle a initiée de son propre chef?
     
  8. Cette polémique autour de l'adhésion à l'ACI ne procure aucun avantage concurrentiel aux courtiers face aux DuP, ViaP et autres joueurs du genre. En cette période particulière où le marché se resserre, est-ce que ce débat est pertinent et bon pour les courtiers et pour toute l'industrie?
     
  9. Qui a le plus à perdre dans cette galère?
 
 
Des pistes de solution à notre portée
 
En agissant de la sorte, le conseil d'administration de la CISH a rouvert la boîte de Pandore provoquant une nouvelle série de questions, toujours sans réponses de nos élus.
 
Même si la cause semble perdue d'avance, il existe encore des moyens pour permettre aux courtiers de faire respecter leurs droits. Dans le cas de Saint-Hyacinthe, les membres en règle peuvent demander la tenue d'une nouvelle assemblée générale spéciale (en suivant les procédures inscrites dans les règlements généraux de la Chambre). Lors de cette assemblée spéciale, ils peuvent demander la destitution des membres du conseil d'administration et procéder à l'élection de nouveaux administrateurs respectueux des principes démocratiques en vigueur dans notre société et à l'écoute de leurs membres.
 
Au-delà des lettres de désaveu au conseil d'administration et du non renouvellement de l'adhésion à leur Chambre, les courtiers pourront également poser des gestes symboliques pour exprimer leur mécontentement lors de la prochaine assemblée générale annuelle, en refusant par exemple, d'entériner les décisions de leur conseil d'administration. Bien que ces dernières actions puissent être utiles pour exprimer son mécontentement, elles n'empêcheront malheureusement pas les courtiers de subir les conséquences d'un retrait de l'ACI.
 
 
Un appel au regroupement des forces
 
Toutefois, en regard aux actions posées en 2012 par les administrateurs de la CISH et de la CIGM, tous les courtiers immobiliers devraient prendre comme résolution de garder les yeux bien ouverts sur leur industrie et développer leur sens critique. Lorsqu'on lit la lettre que ReMax a transmise à ses courtiers pour les inciter à voter pour le retrait de l'ACI (sur foi de l'information fournie par Xavier Lecat, Re/Max Vision (1990) inc. sur mon blogue), tous les courtiers sont en droit de se demander à nouveau à qui profitera les décisions controversées des conseils d'administration des Chambres comme celles de la CISH, la CIGM et de la CIHY?
 
Dans l'état actuel des choses, il me semble pertinent de lancer également un appel à tous les administrateurs des Chambres immobilières qui ont pris position en faveur du maintien de leur adhésion à l'ACI. Il est temps de rassembler les forces de tous ceux et celles qui croient prématuré tout retrait de l'ACI pour faire un véritable contrepoids aux stratégies politiques de quelques-uns. Il m'apparaît important que ce groupe d'administrateurs des Chambres en faveur de l'ACI puisse se positionner pour offrir une alternative aux courtiers laissés à eux-mêmes.
 
 
Faire front commun
 
Il est extrêmement regrettable de voir notre industrie se diviser à nouveau sur une problématique soulevée non pas, par les courtiers, mais bien par quelques administrateurs aux dessins obscurs. La situation est d'autant plus déplorable que tous les acteurs de l'industrie du courtage immobilier doivent faire face à de grands et lourds défis : resserrement des règles en vigueur pour le courtage hypothécaire, ralentissement économique, montée en force de firmes de marketing en immobilier, etc.
 
Comment pouvons-nous accepter que nos administrateurs cherchent à diviser notre industrie et diminuer les services offerts aux courtiers alors qu'au contraire, nous devrions accentuer nos efforts de regroupement, pour faire front commun et mieux s'outiller pour faire face à l'adversité? Cette guerre intestine, qui, je le répète, n'avait pas de raison d'être avant que la CIGM en fasse son cheval de bataille, affaiblit notre industrie, au lieu de la renforcer. Avons-nous vraiment besoin de cela en ce moment? Il est clair, dans mon esprit, que la réponse est NON.
 
J'ai bien hâte que certains de nos élus nous expliquent en noir sur blanc pourquoi ils ignorent les grands principes de la démocratie, pourquoi ils préfèrent diviser nos forces alors que l'histoire économique récente nous rappelle constamment la nécessité, voire l'obligation, de se regrouper pour être plus forts. Et vous?
 
N'hésitez pas à me faire part de vos commentaires et de me souligner ce qui se passe dans votre région.


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