MODIFICATION DE LA LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER : Le public est-il réellement protégé?

Mardi, 24 octobre 2017

 
 
 


Le 5 octobre 2017, le ministre des Finances déposait son projet de Loi 141 visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, mais qu’en est-il réellement?

Un manque dans la définition de l’acte de courtage

À peine quelques mois avant le dépôt du Rapport sur l’application de la Loi sur le courtage immobilier (LCI) par le ministre des Finances en juin 2015, l’OACIQ lançait son nouveau programme de formation continue obligatoire pour tous les courtiers immobiliers et hypothécaires du Québec. Ce programme vise essentiellement le maintien et le développement des compétences des courtiers afin de favoriser une pratique du courtage immobilier et hypothécaire de la plus haute qualité et d’assurer la protection du public. Ici, nous étions tous d’avis que la protection du public s’appuie d’abord sur les aptitudes, puis sur les connaissances du courtier. De plus, comme le soulignait M. Robert Nadeau, président et chef de la direction de l’OACIQ à l’époque, les formations suivies dans le cadre de ce programme permettent aux courtiers de rester au fait des meilleures pratiques pour répondre aux besoins de leurs clients et d’enrichir leur offre de services qui ne peut que profiter au public. 

Par ailleurs, comme le soulignait le ministre des Finances dans le Rapport sur l’application de la LCI, les personnes qui engagent un courtier pour s’occuper de tous les détails de leur transaction, doivent être certaines de la compétence et de l’intégrité de ce dernier. On y dénonçait également le fait que de nombreux gestes posés par le courtier dans le cadre de son mandat sont désormais offerts à titre d’assistance par des personnes ou des entreprises qui ne possèdent ni les compétences, ni la formation et encore moins le permis que détient un courtier en règle.

Or, au lendemain du dépôt du projet de Loi 141, la définition de ce qu’est l’acte de courtage ne prend toujours pas en compte cette notion de service-conseil. Qu’un propriétaire désire s’occuper lui-même de la vente de sa propriété est un droit fondamental et c’est compréhensible. Néanmoins, comme l’exprimait la FCIQ dans son mémoire en réaction au Rapport sur l’application de la LCI : « C’est la confusion entre les services fournis par lesdites entreprises d’assistance aux vendeurs (…) et les services des professionnels du courtage immobilier qui rend nécessaire une mise à jour de la LCI». Actuellement, le propriétaire vendeur qui fait affaire avec des entreprises d’assistance aux vendeurs, telles que DuProprio, reçoit des conseils qui ne sont pas encadrés ni règlementés et qui peuvent entraîner de graves conséquences d’autant plus que ces coachs immobiliers ne souscrivent à aucune assurance professionnelle ni à aucun fonds d’indemnisation qui protège le public en cas de problème. De ce fait, un consommateur qui serait lésé par un coach immobilier n’aurait, pour ainsi dire, aucun recours.
Nous croyons que tous les consommateurs qui choisissent d’être conseillés, que ce soit par un courtier ou par un coach immobilier, doivent avoir accès à des services encadrés et règlementés. Les risques associés à une bévue dans les étapes clés ou allant à l’encontre des règles d’une transaction immobilière sont trop importants. De plus, en règle générale, le public n’est pas en mesure d’évaluer ces risques en raison de la confusion qui existe entre courtier et coach immobilier.

Où est donc passée cette volonté de protéger le public?

Reconnaissant l’initiative du gouvernement quant à la bonification de la LCI, je ne peux être qu’en accord avec les différentes instances immobilières sur le fait que le projet de Loi 141 comporte son lot de risques néfastes pour la protection du public. Comme l’explique Patrick Juanéda, président de la FCIQ : « En refusant de reconnaître que le service-conseil fait partie intégrante de la définition d’une opération de courtage, le ministre maintient une différence de traitement - deux poids, deux mesures - entre les courtiers immobiliers dûment encadrés et les coachs immobiliers ». En effet, trop de zones grises dans la définition de l’acte de courtage contribuent à créer davantage de confusion et le gouvernement, tel qu’il présente son projet de loi, manque une opportunité de mieux définir ce qu’est l’acte de courtage et ainsi mieux protéger le public.

On se demande pourquoi le gouvernement n’a pas considéré le service-conseil comme partie intégrante de l’acte de courtage d’autant plus que les coachs immobiliers et les entreprises d’assistance aux vendeurs sont encadrés et détiennent un permis de courtage dans la majorité des provinces canadiennes. Nous sommes d’avis que le gouvernement devrait être plus attentif aux propositions des deux grandes instances immobilières du Québec soient l’OACIQ et la FCIQ qui proposent toutes deux une réforme claire de la définition de l’acte de courtage. Ce sont ces imprécisions dans la loi actuelle qui permettent à ces entreprises d’assistance de s’échapper de tout encadrement et de mettre le public à risque. D’ailleurs, la FCIQ proposait, dans son mémoire de Septembre 2015 de modifier l’article 1 de la LCI et d’y ajouter une disposition qui écarterait toute confusion. L’article prendrait donc la forme suivante :

La présente loi s'applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relative aux actes suivants :
  • 1° l'achat, la vente, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, d’une maison mobile ou d’actions pour usage exclusif d’un logement, ou l'achat ou la vente d'une telle promesse;
  • 2° la location d'un immeuble, dès qu'il y a exploitation d'une entreprise par la personne ou la société qui agit à titre d'intermédiaire dans ce domaine;
  • 3° l'échange d'un immeuble ou d’actions pour usage exclusif d’un logement;
  • 4° le prêt garanti par hypothèque immobilière;
  • 5° l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, notamment toute opération sur le capital-actions d’une société.
Constitue notamment une opération de courtage le démarchage, la négociation ou le service-conseil visant même indirectement la réalisation des actes visés aux précédents alinéas.
Toutefois, la présente loi ne s'applique pas à une opération portant sur un instrument dérivé au sens de la Loi sur les instruments dérivés (chapitre 1-14.01) ou à une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (chapitre V-1.1).

D’autres changements au détriment de la protection du public

Outre le manque dans la définition de l’acte de courtage, d’autres changements sont susceptibles de brimer la protection du public. Le gouvernement aurait-il opté pour l’encadrement et la protection du secteur financier aux dépens du public?

D’une part, dans son projet de Loi 141, toujours à l’égard de la LCI, il est fait mention de l’exclusion du courtage locatif des activités réservées aux courtiers immobiliers. Certes, les courtiers en règle pourront continuer d’offrir ce service et leurs clients pourront encore profiter de la protection que cela leur procure. Néanmoins, en quoi ce changement est-il justifié? En quoi le fait que Monsieur/Madame tout le monde puisse s’improviser expert immobilier et offrir un service de location sans permis contribue-t-il à la protection du public? Par ailleurs, toujours par souci de protection du public, on se demande encore pourquoi certaines entités, telles que les contracteurs ou promoteurs qui vendent leurs propriétés par le biais de vendeurs qui ne sont pas des courtiers, ne sont ni encadrées, ni règlementées par l’OACIQ. Nous croyons fermement que le public pourrait profiter d’une meilleure protection si tel était le cas.

D’autre part, on annonçait également le transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire vers l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). La situation actuelle ne présentant point de risque majeur à l’égard de la protection du public, on se demande ce qui justifie une telle décision. Dans un premier temps, nous croyons que le courtier immobilier est la personne la mieux placée afin d’aiguiller le public dans le cadre d’une transaction immobilière. Non seulement il connait très bien ses clients et possède une vue d’ensemble de leurs besoins, mais étant encadré par l’OACIQ, il se doit d’approfondir ses connaissances et compétences conformément au programme de formation continue et ce, dans les disciplines règlementées par l’OACIQ dont le courtage hypothécaire fait partie. Ainsi, la compétence d’un courtier immobilier à l’accent hypothécaire est une ressource incontournable pour la protection du public. Ce dernier, ayant des connaissances financières, peut facilement orienter son client et lui proposer des produits et des solutions adaptés. De plus, comme le financement est au cœur de la transaction, une connaissance de base du courtage hypothécaire permet de répondre aux questions les plus fréquentes :
  • Quels pourraient-être les conditions de mon prêt?
  • Quelle est la différence entre un taux fixe ou variable?
  • Quels sont les taux en vigueur présentement?
  • Dans quel cas de figure, une pénalité pourrait-elle s’appliquer si je résilie mon hypothèque actuelle?
La vente ou l’achat d’une propriété étant l’une des transactions les plus importantes auxquelles nous ferons face au cours de notre vie, il est crucial que le consommateur ait développé une relation de confiance avec son courtier et il en va de même pour l’hypothèque. Pourquoi irions-nous compliquer le processus?

Dans un deuxième temps, vous serez d’avis qu’en cas de problème ou litige, il vaut mieux traiter avec un seul organisme (OACIQ) plutôt que deux d’autant plus que cette transition, le cas échéant, risque de mettre quelque temps pour atteindre sa pleine efficacité et que rien ne nous garantit une communication et une collaboration de grande qualité entre l’OACIQ et l’AMF. Nous demeurons néanmoins confiants que certaines dispositions seront mises en place afin de préserver une continuité dans la qualité des services.

Quoi qu’il en soit, si le projet de Loi 141 comporte son lot de bonifications, il laisse aussi place à l’incertitude et l’inquiétude au regard de la protection du public. Trop de zones grises laissent encore place à l’interprétation, beaucoup de changements nous semblent injustifiés et nous nous demandons si le gouvernement a bien saisi toutes les nuances de l’acte de courtage immobilier ainsi que les risques qui s’y rattachent. Alors qu’on prône l’importance de la formation continue dans un souci de protection du public, le gouvernement semble perdre cet objectif de vue au profit du secteur financier. 

Commentaires

Bonjour à tous,

D'abord, j'aimerais prendre le temps de vous remercier pour vos commentaires. Je suis satisfait de voir que beaucoup d'entre vous se sentent réellement impliqués dans cette cause. Vous avez tous abordé le sujet du point de vue du courtier et je vous en suis reconnaissant, car d'ici quelques jours, je publierai un deuxième article au regard du projet de Loi 141. Le présent article visant uniquement la protection du consommateur, je m'attarderai dans ce second article aux conséquences que cela aura sur les activités des courtiers et sur leurs droits acquis. Restez à l'affût !
Yvon Poirier, PRO Immobilier et Hypothèque
Ceux qui ont le pouvoir d'agir ne l'ont pas fait et ont contribués a maintenir leurs ti courtiers la tête dans le sable et les diviser.
Quand les courtiers verront leurs primes grimper ils comprendront que ce qui aurait pu devenir une belle profession n'est plus.
Quand les DA verront fondre leur revenu suite aux retraits de 10 a 20% de leurs troupes
Quand les poli-ti-chiens se seront retirer avec leur nonosse offert par les UberDuPeAirBébé

Quand tout le monde aura la permission de se gelé bin raide

Je ne serai plus courtiers
Normand Castonguay, pro immobilier et hypotheque
Mon opinion personnel.... Un débat (télévisé) public (Denis Lévesque, Charbonneau et Cie) devrait avoir lieu pour informer le public de ce qui en est. Il faut sortir et informer Les gens et arreter de travailler voiler. La CIQ devrait s'en occuper et démontrer à tout les courtiers qu'ils supportent leurs 14000 travailleurs. Aujourd'hui, c'est la façon de Faire face aux puissants lobéistes de ce monde.
Robert Labelle, Re/Max Royal Jordan Vaudreuil
Les modifications de la loi sur le courtage immobilier présentées au projet de loi 141 pages 368 à 389 du rapport sont encore à l'étude, donc vous pouvez vous adressez directement au Ministre des finances pour apporter vos commentaires. http://www.assnat.qc.ca/fr/exprimez-votre-opinion/index.html. Il est mentionné également que les services locatifs seront retirés, un grand nombre de courtiers immobiliers offrent des services locatifs.
Nathalie Sigouin, Propria agence immobilière
Le nombre de courtiers en 2004 était de 10,000 environ, en 2008, nous sommes passés à 19,000 environ. Maintenant, nous sommes environ 14,000 courtiers. Le montant des formations obligatoires (UFC) vient équilibrer une somme manquante de 5,000 courtiers X 800$. Une fois les agents hypothécaires sous l'AMF, de combien le permis de courtier immobiliers augmentera? Permettez-moi de questionner notre position face à la légalisation de la mari et des conséquences dans la copropriété et les plex? M. Poirier, veuillez me rappeler au 450-486-1982. Merci!
Joanne L'Espérance, Sutton-Actif
malheureusement, nos chers gouvernements penchent toujours du côté du gros lobbying financier . Il faut d'abord nommer ceux qui se cachent derrière l'entreprise Du Proprio et prendre conscience que ces personnes sont très près du Parti Libéral. Depuis longtemps le discours sur le bien du public n'est utilisé que lorsque cela fait l'affaire du pouvoir pour nous vendre leur décision ! Pour le reste, tout a déjà été bien décrit dans les autres commentaires.
Andrée Guilbeault, Consultation Andrée Guilbeault Inc.
Le lobbying des puissantes institutions financières est plus fort que la protection du consommateur et nous les courtiers et nos représentants.
Réjean Choquet, Pro Immobilier et Hypothèque inc.
Ça devient une régie.
Jean-Guy Savoie, Courtier immobiler retraité 2017
Très bien écrit pourquoi ne pas envoyer vos excellents commentaires au Ministre Carlos Leitano?
Louise Labrie , Bluuglass Immobilier
En fait, en n'incluant pas le service-conseil comme faisant largement partie intégrante d'une opération de courtage, le ministre laisse libre cours aux compagnies d'assistance d'offrir ce service.
Louise Montgrain, Louise Montgrain Courtier immobilier agréé

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