On presse le ministre vers une réforme du courtage qui va droit dans le mur

Mercredi, 10 mai 2017

 
 
 


On recommence à voir couler de l’encre au sujet du transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire vers l’Autorité des marchés financiers (AMF), mais ce n’est pas avec les meilleurs arguments et certainement pas en faveur des objectifs de la réforme dans laquelle ce transfert s’inscrit. Cette fois, c’est l’association Professionnels hypothécaires du Canada (PHC) qui a lancé un communiqué le 3 mai dernier afin de « presser le ministre des Finances du Québec à déposer le projet de loi » et ce avant la fin de la présente session parlementaire. PHC et son président-directeur, M. Paul Taylor, se positionnent clairement dans cet article en affirmant que « la nature du produit financier que constitue le prêt hypothécaire s’inscrit davantage dans le champ de compétence de l’AMF » et ils semblent croire que cette réforme saura doter le secteur du courtage hypothécaire d’un encadrement mieux adapté aux réalités de la profession.
 

Distribution de produits ou service conseil ?
Quels genres de réalités essaie-t-on d’inventer ? Je ne peux pas me positionner pour le reste du Canada, mais en ce qui concerne le Québec, je peux vous assurer que le courtage hypothécaire n’a rien à voir avec le placement de produits. Le rôle d’un courtier hypothécaire, tel qu’on le connait et tel qu’il répond aux besoins des québécois, est tout d’abord celui d’un représentant, d’un intermédiaire entre ses clients et les prêteurs. Il n’est pas là à titre de conseiller en placements ou de distributeur de produits financiers, il traite un dossier par une collecte de données, par un service conseil en toute compréhension du processus immobilier et par un référencement auprès des banques et des différents prêteurs. C’est un rôle d’éducation, de conseils et d’accompagnement.

L’une des interrogations sur laquelle il faut se pencher est véritablement celle de comprendre le rôle du courtier hypothécaire et la portée d’un acte de courtage dans le cadre de sa profession. Selon le Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH), les fonctions et obligations d’un courtier hypothécaire, par rapport à la transaction, résident dans la demande de renseignements, la tenue et la documentation d’un dossier bien étayé, la compréhension de la situation financière du client, l’apport de conseils sur les options disponibles d’un prêt hypothécaire et la présentation de la demande auprès des prêteurs.

De plus, pourquoi un transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire vers l’AMF ?  Quels en sont les avantages pour l’industrie du courtage hypothécaire, pour les courtiers et leurs clients ? Est-ce que le public sera réellement mieux protégé ? Un produit financier n’est-il pas essentiellement un placement réalisé à travers les marchés de valeurs mobilières tels que ; des actions, des assurances, des placements, des titres de créance négociables, … ? Alors, est-ce qu’un courtier hypothécaire est un conseiller en placements ?  Est-ce qu’un courtier hypothécaire vend un titre financier ou agit-il plutôt à titre à intermédiaire pour l’obtention d’un prêt hypothécaire pour autrui? Soyons sérieux.

L’AMF peut-il vraiment considérer que les actes de courtage réalisés actuellement par les courtiers hypothécaires sont l’équivalent d’un placement de produit, tel que cette action est décrite actuellement dans le Rapport sur l’application de la Loi sur la distribution de produits et services financiers, déposé par le ministre en mai 2015 ? Car il ne faudrait pas l’oublier, si on pointe du doigt les mises à jour nécessaires dans le Rapport sur l’application de la Loi sur le courtage immobilier, d’autres rapports ont également été déposés à l’été 2015. L’AMF a également des comptes à rendre et son lot d’améliorations à apporter, notamment dans la distribution de produits justement. 
 

Un transfert à l’AMF est-il vraiment pertinent ?
Si l’on consulte un tant soit peu la structure de l’AMF, on découvre que cet organisme s’inscrit dans plusieurs domaines financiers dans un devoir de surveillance, mais qu’il fait aussi appel à des organismes d’autoréglementation pour déléguer certains pouvoirs, et ce dans la plupart des domaines qu’il supervise.

Serait-il réaliste de croire qu’un transfert de l’encadrement du courtage hypothécaire génèrerait la création d’un nouvel organisme d’autoréglementation ? Cette option entrainerait alors plusieurs coûts inutiles dans l’implantation et la gestion, le tout accompagné d’une surcharge bureaucratique absolument épouvantable et d’une longue période d’adaptations suivie de plusieurs complications.

L’OACIQ encadre déjà le courtage immobilier et hypothécaire au Québec sans que cet arrangement n’ait occasionné de manquement ou de négligence, autant pour les courtiers que le public. Pourquoi envisager un transfert, aussi inutile que compliqué, alors que nous possédons déjà un organisme d’autoréglementation bien établi et bien structuré pour répondre à la demande ? Si la réforme vise à mettre à jour les différentes structures en place, ne serait-il pas plus judicieux de proposer des solutions visant à actualiser l’encadrement du courtage hypothécaire par l’OACIQ comme il en est déjà question avec le courtage immobilier ?
 

Une réforme qui ne répond pas à ces objectifs
Selon le budget provincial 2016-2017, déposé en mars 2016, il est fait clairement mention, à la section B.211, que les récents rapports sur l’application des lois régissant le secteur financier, dont le Rapport sur l’application de la Loi sur le courtage immobilier, proposent des mises à jour des lois à la lumière des priorités suivantes :

« Favoriser l’intérêt du consommateur, maximiser l’efficacité et l’efficience de la structure d’encadrement, alléger le fardeau réglementaire. »

En conclusion, en quoi la création d’une nouvelle structure d’encadrement, la multiplication des intervenants et la transformation d’un service d’accompagnement en service de distribution de produits répondent-ils à ces priorités ? On invente des solutions à des problèmes qui n’existent pas. L’OACIQ est bien placé pour comprendre que le cœur d’une transaction immobilière est le financement et que la protection du public passe par un organisme qui possède une structure adéquate et une vue d’ensemble sur les transactions immobilières. À la vue de l'ensemble d'une transaction, le public est d'autant mieux servi qu'il n'a qu'un seul organisme auquel s'adresser en cas de plainte. 
 

Commentaires

Walid Hammami, Dominion Lending
13 mai 2017 à 0:04

A clarifier : Les courtiers immobiliers ne font pas de courtage hypothécaire (ils referent seulement le client a une institution financière) Un courtier hypothécaire fait les calculs et des scénarios pour choisir la meilleur option, présente une rationale avec les preteurs, negocie les conditions (eh oui) et sort le bureau de credit.

Voici ce les consequences de cette action du gouvernement sur les différents acteurs:

1-OACIQ : ils vont perdre les licences de 1000-1200 membres ces licences vont maintenant être payées a l'AMF. L'OACIQ vont perdre des revenus aussi de la formation pour les UFC ainsi que autres revenus associes comme les amendes etc..
Consequences sur les consommateurs : AUCUNE

2-Courtier immobiliers: Il est fort probable que l'AMF interdit le paiement des banques pour references a 50 bps. Perte de revenus potentiels surtout que dans la plupart du temps c'est de l'argent facile, le courtier immobilier donne le numero de telephone d'un client et hop 1500$+tx. Tres lucratif pour 0 effort. il y a même des agents qui ont des sites web qui font rien que collecter les numero de telephone des clients pour les referer a une banque et empaucher le 50bps + tx.
CONSEQUENCE POUR CONSOMMATEUR : BENEFIQUE

3-Courtier hypothécaire: Coût de licence va être réduit au tier (YES). Competition pour hypotheques va diminuer (YES) Collaboration avec les courtiers immobilier va augmenter (YES). Coût de formation continue va doubler (il faut vivre avec).
Pour le consommateur: Finalement un choix entre plusieurs prêteurs et de vrais conseils.

Finalement le premier gagnant est le consommateur, le deuxième est le courtier hypothécaire.

George Calandrino, Vantage
12 mai 2017 à 12:15

Toutes des excellent points!!! La planification de retraite a pour but d'accumuler des fonds (investissements) - l'assurance-vie a pour but de protéger les investissements accumulé - deux profession sous la gestion de l'AMF. Acheter une maison représente un investissement de très grande valeur. Donc à mon avis, le courtier hypothécaire devrait être sous la gestion de l'AMF. Un conseiller en épargne peut se retrouver en litige pour des mauvais conseils s'il ne respecte pas le profil du client. Un conseiller en assurance-vie également peut se retrouver devant le tribunal s'il propose la mauvaise couverture en fonction de la prime de l'assurance et non en fonction des besoins financières. Par contre, le courtier et même les banques ne sont pas réglementé par l'AMF - la vente est souvent basé sur le meilleur taux - la faute des medias - l'attention est axé sur le taux et non le profil du client. Pourtant, l'achat d'une maison est la plus grande étape de l'accumulation de patrimoine. Si le courtier et les banques ont pour but simplement d'offrir le meilleur taux, pour quelles existons nous? Je crois que le courtier devrait faire partie de l'encadrement des conseils financiers.

Bruno Pilon, Planiprêt
12 mai 2017 à 10:56

Malgré le passage de l'ACAIQ vers l'OACIQ l'encadrement et la formation n'ont jamais été, à mon sens, à la hauteur afin de permettre au courtier de protéger son client avec ses conseils. Je crois qu'un transfert vers l'AMF pourrait en effet avoir un impact positif en augmentant les responsabilités et les connaissances des courtiers hypothécaires afin de permettre un meilleur encadrement des clients.
L'hypothèque est normalement l'une des dettes les plus importantes des ménages. La gestion du passif, la tenue d'un budget et la flexibilité de la liquidité disponible représentent des facteurs clés qui auront des impacts à court, moyen et surtout long terme sur le patrimoine des clients. Le courtier hypothécaire se doit donc d'avoir une vision portée sur la collaboration et la compréhension des sphères de la planification financière personnelle. L'AMF est plus en mesure de permettre cette amélioration.

Claude Fugère, Centre hypothécaire Dominion Partenaires
12 mai 2017 à 10:26

Votre propos est un peu réducteur vis-à-vis des courtiers hypothécaires puisque notre rôle consiste à proposer des options qui conviennent aux objectifs à court, moyen et long terme de nos clients. Ça ne se limite pas qu'au terme à choisir et à l'institution à privilégier. Dans son rôle, le courtier hypothécaire doit aussi viser la croissance du patrimoine de son client et à cet égard, tout comme le conseiller en placements, il se doit de considérer la situation actuelle de son client, son degré de tolérance au risque et dans quel horizon temporel se situe la transaction. Mon interprétation de votre article me laisse croire qu'effectivement, l'AMF saura davantage comprendre la réalité des courtiers hypothécaires. Et si on va un peu plus loin dans la réflexion, il y aurait sans doute avantage à ce que les représentants des institutions financières qui font des prêts hypothécaires se rapportent aussi auprès de l'AMF. Pourquoi le conseiller en placement de la banque devrait être accrédité par l'AMF mais pas celui qui fait le prêt hypothécaire? Le premier élément du patrimoine dans la majeure partie des foyers est d'abord la résidence principale. Et si le consommateur a été mal conseillé, il peut en subir un sérieux préjudice. Si on veut vraiment protéger le public, il faut relever les standards, ce à quoi l'AMF pourrait grandement contribuer.

Manon Veilleux, Multi-Prêts
12 mai 2017 à 9:34

Je suis d'accord que tous ceux qui offrent des conseils en financement hypothécaire doivent, au préalable, avoir suivi une formation. Que ce soit un employé de banque ou un courtier, car l'endettement est un facteur aussi important pour les clients que leur placement.
Toutefois, je ne crois pas que de séparer les courtiers hypothécaires et les courtiers immobiliers soit une bonne idée, car nos professions sont trop directement liées. Nous faisons partie d'une même transaction et le fait de nous déparer augmentera la division entre nous, car nous serons encadrés par des règles différentes.
Par exemple, il est connu que l'OACIQ est très doux envers ses courtiers immobiliers, alors que si les courtiers hypothécaires devienntt encadrés par l'AMF, les règles seront différentes.

Suzanne Allard, Radius
12 mai 2017 à 8:32

Question: je me questionne sur la formation, et l'obligation d'obtenir un permis pour les employés des banque, caisse, et autres. Tous comme les représentants en assurance? que fera l'AMF et le gouvernement. En 2000 il en avait été question aussi, mais le lobbying des banques ont que nous sommes restés avec l'OACIQ. Le directeur à l'Epoque de l'AMF, M. St-Gelais a l'époque était pourtant d'accord et la transition aurait donné un statut plus officiel comme spécialiste hypothécaire, après tout on ne vend pas de maison au autre. Je crois que le transfert serait bénéfique pour tous. Les courtiers immobiliers cesseraient de recevoir des commissions des banques, juste en donnant des noms. Les employés des banques seraient plus compétents et je pense que le public serait plus protéger, ex. la confidentialité des informations...etc.


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