Quelqu'un se lèvera-t-il, un jour, pour défendre les intérêts des courtiers immobiliers?

Lundi, 29 mars 2010

 
 
 


La décision du Bureau de la concurrence de déposer une requête contre l'Association canadienne de l'immeuble (ACI) suscite bien des inquiétudes et de nombreuses questions existentielles qui valent la peine d'être examinées. Elle a aussi fait couler beaucoup d'encre et servi de prétexte pour répandre encore une fois de fausses perceptions sur notre profession...

D'ailleurs, avez-vous remarqué jusqu'à quel point le public, les journalistes et même les représentants de diverses instances méconnaissent totalement le rôle de l'agent ou courtier immobilier et encore plus, les réalités de ce marché ultra concurrentiel?

Comme l'a si bien dit la commissaire Mélanie Aitken, l'achat et la vente d'une propriété sont des événements importants pour le consommateur. C'est l'un des investissements les plus importants, sinon le seul, dans la vie d'un individu. Il s'avère donc essentiel d'agir avec toutes les précautions nécessaires pour réaliser son rêve et protéger son investissement. Pourtant, le rôle du courtier immobilier est dévalorisé aux yeux du public.
 
 

Un rôle essentiel peu valorisé… et rémunéré aux résultats!

Comme vous le savez, réaliser une transaction immobilière repose sur un processus complexe qui exige une collaboration de nombreux acteurs et une interaction entre plusieurs experts. L'un de ces experts est sans contredit, le courtier immobilier. Sa tâche, d'apparence simple, est somme toute beaucoup plus compliquée qu'elle en a l'air et exige des connaissances, une grande disponibilité et un savoir-faire qui s'étend de la coordination à la négociation. Le but ultime? Rendre le transfert d'un titre de propriété aussi facile et bénéfique que possible pour les parties en cause.

Les femmes et les hommes qui exercent la profession d'agent ou de courtier immobilier travaillent fort. Ils effectuent un travail remarquable peu souvent louangé et même valorisé… Pourtant quel professionnel serait prêt à travailler à n'importe quelle heure du jour et du soir, sept jours sur sept, sans obtenir une garantie minimale d'être payé pour le service rendu? D'ailleurs, qui d'entre vous n'a pas déjà effectué un certain nombre de recherches et même de visites pour des acheteurs potentiels qui, après deux semaines d'efforts, décident d'acheter une maison neuve ou un immeuble vendu par son propriétaire?

Avec un système où le paiement est possible uniquement en fonction du résultat, les agents et courtiers immobiliers sont souvent davantage victimes que « profiteurs » comme le laissent trop souvent entendre les journalistes et chroniqueurs qui dénoncent les commissions de 20 000 $ et 30 000 $ pour une dizaine d'heures de travail! D'ailleurs les courtiers qui font 30 000 $ de commission au Québec à la vente d'une seule propriété ne sont pas légion. Nous ne sommes pas dans les marchés excessifs de Toronto ni de Vancouver!

En effet, le prix moyen des propriétés en janvier 2010 au Québec s'élève à 236 500 $, selon les statistiques de l'ACI. En considérant une moyenne du taux de rétribution d'environ 4,5 %, on constate, en comptabilisant le nombre de transactions annuelles divisé par le nombre d'agents inscrits, que le salaire annuel moyen d'un courtier serait autour de 23 412 $ (voir le calcul ci-dessous).
  • 79 000 transactions divisé par 18 000 agents = 4,4 transactions par agent
  • 236 500 $ (valeur moyenne) x 4,5 % = 10 642 $
  • 10 642 divisé par 2 (entre le courtier collaborateur et le courtier inscripteur) = 5 231$
  • 5 231 $ x 4,4 transactions/an = 23 412,40 $
(*Statistiques provenant de l'ACAIQ et de la FCIQ)
 

Avec pour base actuelle, un paiement aux résultats plutôt qu'à l'acte, comme la majorité des professions, le courtier immobilier fait figure de parent pauvre surtout lorsqu'on réalise qu'il s'agit de l’un des principaux experts impliqués dans l'une des actions les plus importantes de la vie d'un individu (dixit la commissaire). À la lumière de ces faits, il est à se demander qui est le plus à plaindre, vous ne trouvez pas?

C'est d'autant plus vrai que ces données statistiques confirment plus que jamais le constat du surplus d'agents au Québec. L'étude réalisée en 2003 démontrait en effet qu'il y avait 54,3 % trop d'agents à cette époque, alors que l'on ne comptait que 10 560 agents inscrits à l'ACAIQ. Les chiffres démontrent que le nombre de transactions réalisées au Québec n'a pas connu une hausse aussi explosive que celle du nombre d'agents (70 %, soit de 10 560 à 18 000).

Le marché québécois est-il vraiment capable d'absorber ce surcroît d'agents? Dans le contexte distinctif du Québec, on peut se demander pourquoi on met l'accent autant sur le recrutement et la formation de nouveaux agents immobiliers dans notre industrie… Il est évident que ceux qui soutiennent la thèse du recrutement actif ont des intérêts bien différents de ceux des agents praticiens qui font face à des exigences surréalistes (redevances toujours très élevées malgré l'apport des nouvelles technologies, surplus d'agents qui réduit le nombre potentiel de transactions par année, concurrence accrue avec les sites tiers et le marché des AVPP florissant, etc.)



Monopole ou concurrence excessive?

Pour revenir à la requête du Bureau de la concurrence, la commissaire Mélanie Aitken souligne qu'il faut abolir les règles anticoncurrentielles de l'ACI qui interdisent aux agents immobiliers d'offrir aux consommateurs l'option de payer un courtier pour une seule inscription au sein du système MLS/SIA sans être obligés d'acheter un ensemble de services prédéterminés telles la présentation d'offre et la négociation d'un contrat de vente finale. Selon elle, cette abolition permettra aux courtiers immobiliers désireux d'offrir des services novateurs de le faire tout en donnant un choix accru aux consommateurs. Elle ajoute que « c'est le marché qui, en définitive, déterminera le prix des services offerts par les courtiers immobiliers ».

Sans parler pour le reste du Canada, il faut bien le dire, la situation au Québec s'avère bien différente. On y retrouve une diversité extraordinaire de modèles d'affaires. Au-delà du modèle d'affaires préconisé par les franchiseurs – franchisés avec une multitude de bureaux de courtage offrant toute la gamme de services, on dénombre en plus, quelque 6 000 agents et courtiers immobiliers indépendants, soit le tiers des 18 000 membres actifs au sein de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ).

Ces indépendants proposent eux aussi de nombreux services et une gamme tout aussi variée de tarifications : taux de commission, forfait à l'heure, services à la carte, facturation à l'acte, etc., sans compter ceux qui ne travaillent qu'avec des acheteurs qui leur paient directement des honoraires.

Dans le contexte, il est difficile de comprendre pourquoi le Bureau de la concurrence parle de « donner un choix accru aux consommateurs » et d'avoir des « services novateurs » lorsqu'on voit toutes les options possibles qui leur sont offertes. D'autant plus, qu'à tout ce qui a été souligné déjà, il existe un marché du courtage immobilier parallèle au Québec qui accapare une part très importante des transactions immobilières.

Les études antérieures révèlent en effet que 40 % du marché des transactions immobilières échappent au contrôle des agents immobiliers du Québec. Cette part a même atteint 50 % voilà pas si longtemps. L'émergence de nombreux sites tiers de type Micasa (propriété de Quebecor) et d'acteurs comme Du Proprio (une partie du capital-actions est détenu par La Presse), pour ne nommer que ceux-là, sont venus consolider ce marché qui a toujours fait du Québec, une société distincte à travers l'Amérique du Nord. En effet, il faut savoir qu'à peine 10 % du marché des transactions immobilières dans le reste du Canada et aux États-Unis ne sont pas effectués par des courtiers immobiliers. Nous sommes loin des 40 à 50 % au Québec!

Il est donc très particulier d'affirmer que les règles de l'ACI avec son système MLS/SIA sont anticoncurrentielles lorsqu'on sait que presque la moitié du marché des transactions immobilières au Québec, sont réalisées en dehors de ce système et que cette situation n'est pas un fait exceptionnel pour une seule année, mais bien, un état de fait systémique. Dès lors, pourquoi le Bureau de la concurrence s'attaque-t-il à cet aspect particulier? Peut-on penser qu'il y a des enjeux d'une autre nature? Est-ce que cette particularité du marché du Québec est bien comprise par le Bureau de la concurrence ou ce dernier est-il davantage sensible aux réalités des marchés de Toronto et de Vancouver?



Un système conçu par et pour les agents immobiliers

Tout aussi curieusement, la commissaire Mélanie Aitken ne parle pas davantage du fait que le système MLS/SIA a été conçu et mis en place par et pour les agents et courtiers immobiliers du Canada. Ce sont eux qui en ont payé les frais et qui assument, par leurs cotisations, l'entretien et le développement du système qui a été très souvent louangé d'ailleurs par les Américains.

Rarement dans le milieu des affaires, on aura constaté que des professionnels qui se sont dotés d'un des outils les plus sophistiqués et les plus performants qui existent en Amérique du Nord et même dans le monde, soient obligés de le rendre accessible à n'importe qui… Car, il faut bien le dire, une telle ouverture sans contrôle risque de créer bien des bouleversements, dont plusieurs sont encore insoupçonnés, à ce jour, comme ce fut le cas avec l'Internet.



Libre concurrence vs défense des droits du consommateur?

La requête du Bureau de la concurrence semble mettre l'emphase sur l'impossibilité, à l'heure actuelle, de pouvoir inscrire une propriété dans le système MLS/SIA, sans être obligé à recourir à un minimum de services de la part du courtier immobilier. On doit comprendre que le Bureau de la concurrence souhaite finalement que les consommateurs puissent payer cette inscription au système MLS/SIA, indépendamment du fait qu'il y ait un résultat final ou non.

Une telle lecture vient à l'encontre du jugement de la Cour suprême du Canada, le plus haut tribunal du pays. Cet important jugement dans le domaine du courtage immobilier, rendu le 30 mai 2008, affirme que la protection du public prime sur les principes de liberté contractuelle et de libre concurrence.

Ainsi, dans le dossier opposant l'ACAIQ et Proprio-Direct, la Cour suprême a reconnu l'expertise du comité de discipline de l'ACAIQ et confirmé la pertinence de la décision de ce comité en s'appuyant sur les dispositions de la Loi sur le courtage immobilier, de ses règlements et sur l'objet de cette loi. On se rappellera que parmi les faits à l'origine du litige, il y avait toute la question relative aux frais d'adhésion non remboursables que le courtier immobilier exigeait des clients vendeurs, lors de la signature du contrat de courtage, et ce, que la vente de l'immeuble ait lieu ou non.

Étant donné que les courtiers immobiliers ne peuvent convenir avec les clients vendeurs de modalités de versements de rétribution autres que celles consignées au formulaire « contrat de courtage », sous peine d'être sanctionnés par le comité de discipline de l'ACAIQ, comment peut-on expliquer la démarche du Bureau de la concurrence? Ignore-t-il le contexte québécois et ses lois? Devons-nous comprendre que le Bureau de la concurrence conteste le jugement du plus haut tribunal du pays? Quelles seront les conséquences pour les courtiers et agents immobiliers du Québec? Ferons-nous désormais les frais d'une polémique entre deux vertus : la protection du public et la libre concurrence alors que nous sommes déjà dans une situation de marché particulière?

À tout cela s'ajoute également un autre constat démontrant fort bien l'existence de nombreuses options pour les consommateurs et donc, de modèles d'affaires concurrentiels et multiples. En effet, au Québec seulement, plus de 20 % des agents immobiliers œuvrent en dehors de la structure MLS/SIA, ce qui ne les empêche pas de servir leur clientèle même si cette dernière ne peut bénéficier de ce système.

  

Défendre les droits des agents et courtiers immobiliers sur la place publique

Bref, face à la décision du Bureau de la concurrence et au silence persistant des instances officielles, en l'occurrence, l'ACAIQ, les Chambres immobilières, la Fédération des chambres immobilières (FCIQ), les franchiseurs et franchisés, on peut s'interroger sur l'absence de contrepoids pour les véritables praticiens.

Encore une fois, personne ne se lève pour dénoncer les faussetés répandues sur le dos des agents et courtiers immobiliers. Personne ne croit bon de remettre les pendules à l'heure et/ou de défendre le rôle important que les agents et courtiers immobiliers jouent auprès du public afin de les aider à conclure une transaction de façon profitable et sécuritaire.

Personne n'initie davantage une réflexion collective sur les conséquences de cette action du Bureau de la concurrence sur notre pratique. À entendre tout un chacun, tout ce beau monde travaille pour les agents, mais curieusement personne ne sollicite directement leurs opinions, commentaires, réflexions… Ces représentants et porte-parole parlent en notre nom sans jamais nous consulter! Il est peut-être temps de se donner une voix, de mettre à profit une instance créée par et pour des agents et courtiers immobiliers pour présenter notre réalité et défendre nos droits!

Je me permets donc de vous faire parvenir cette missive et de solliciter vos commentaires et opinions. Ce partage pourrait nous aider à affirmer notre position dans un débat qui nous concerne directement et qui aura des conséquences sur notre pratique quotidienne. C'est à nous de nous prendre en mains, car, il faut bien l'avouer, personne ne le fera pour nous… Le passé est souvent garant de l'avenir et dans le cas présent, ce passé ne plaide pas du tout en notre faveur.

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