Quitter l'ACI équivaut à se tirer dans le pied en donnant des munitions à nos concurrents

Vendredi, 21 septembre 2012

 
 
 


En lisant la longue argumentation de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), diffusée le 18 septembre dernier, j’ai vraiment eu l’impression qu’on a voulu noyer le poisson. Dans cette flopée d’arguments subjectifs autour de trois options, la CIGM n’a pas changé d’un iota son point de vue, confirmant son parti-pris en faveur du retrait de l’ACI, peu importe les engagements et les renseignements fournis par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).
 
Certains peuvent considérer cet exercice de bon aloi pour un dirigeant d’organisme qui veut enligner tout le monde dans la même direction. D’autres, au contraire, y voient la démonstration d’un exercice de consultation biaisé. Néanmoins, cette dernière communication a eu le mérite encore une fois de nous révéler un fait préoccupant pour les courtiers membres.
 
Tous les efforts de nos dirigeants de la CIGM sont concentrés depuis deux ans dans la bataille du retrait de l’ACI. Le « plan d’action » présenté dans cette documentation est essentiellement orienté pour COMPENSER du mieux possible les pertes de services que les courtiers membres de la CIGM subiront avec ce retrait de l’ACI et ce,  SANS AUCUNE GARANTIE d’atteindre les résultats escomptés.
 
Le génie de cette approche de la CIGM est de réussir à nous faire miroiter que tous nos problèmes seront résolus. On veut nous faire croire que la réalité des courtiers sera meilleure dès que nous ne serons plus avec l’ACI, grâce aux bons soins de la CIGM!
 
Pourtant, actuellement et pour les prochaines années, QUELLE EST LA PLUS IMPORTANTE MENACE POUR LES COURTIERS IMMOBILIERS QUÉBÉCOIS? Les firmes de marketing qui courtisent les AVPP ou l’ACI?
 
Bizarrement, tout ce débat orchestré de main de maître par la CIGM, se tient alors qu’arrive un nouveau joueur d’envergure, du même acabit que Dup... Pendant que la CIGM fourbit ses armes pour légitimer sa décision de se retirer de l’ACI, les courtiers immobiliers sont laissés à eux-mêmes. Ils doivent rivaliser de créativité pour essayer de contrer les impacts de ces concurrents influents, supportés par des empires médiatiques et financiers ultra puissants.
 
Fait paradoxal, pendant que le nombre de concurrents puissants augmente, les courtiers québécois, de leur côté, s’affaiblissent en brisant le pouvoir de leur rapport de force que constitue ce bloc monolithique des 106 000 courtiers canadiens. Est-ce la meilleure façon de faire face à toutes les menaces qui nous entourent? Permettez-moi d’en douter.
 
 
Une bonne façon de tuer l’avenir de l’industrie du courtage immobilier québécois?
 
Dans les faits, le retrait de la CIGM de l’ACI affaiblit toute l’industrie du courtage immobilier québécois, et ce, de plusieurs façons.
  1. D’une part, cette décision isole les courtiers membres de la CIGM des autres courtiers québécois qui peuvent utiliser la marque de commerce MLS.
     
  2. Elle crée ainsi deux classes de courtiers avec toutes les conséquences que cela entraîne. Il faut en effet savoir que la position de la CIGM de quitter l’ACI ne fait pas l’unanimité auprès des autres Chambres immobilières du Québec. Déjà plusieurs Chambres parmi les plus importantes au Québec ont clairement indiqué qu’elles resteraient affiliées à l’ACI. Il y aura donc des courtiers avec et sans MLS au Québec et dans la même région, puisque ceux qui auront les moyens financiers pourront s’inscrire à une 2e Chambre pour profiter de la marque MLS.
     
  3. De plus, la prise de position de la CIGM menace l’harmonie créée autour du projet commun qu’est le Sommet de l’immobilier. Rappelons-nous les propos élogieux de la CIGM qui insistait sur le caractère historique de cette collaboration étroite des Chambres et des courtiers afin de relever un défi commun. N’est-ce pas curieux de constater que la Chambre qui vantait les mérites de cette initiative, soit la même et la première, à mettre du sable dans l’engrenage de cette opération? La CIGM n’en est pas à une contradiction près dans ce dossier…
Chose certaine, en favorisant le retrait de l’ACI, la CIGM torpille les principes avancés lors du Sommet. Les explications du professeur Nantel ont été très claires à cet effet. Si l’un des quatre éléments de son théorème n’est pas respecté, il n’y a aucune chance de réussite! Sans dévoiler des secrets d’État, parmi les éléments en question, on y retrouve le « chapeau commun » sans oublier la cohésion d’un réseau de courtiers. Avec le retrait de l’ACI, la CIGM fait perdre le droit d’utiliser la marque de commerce MLS, connue depuis plus de 100 ans. Elle brise la cohésion de tout le groupe de courtiers en les divisant en deux groupes, les courtiers avec ou sans MLS. Ce qui contrevient de plein fouet à la stratégie présentée par des spécialistes de la trempe de M. Nantel.
  1. Par ailleurs, il ne faut pas jouer à l’autruche. Depuis 2010, la CIGM n’a pas jugé bon de commander une véritable étude d’impacts sur un éventuel retrait de l’ACI. Cependant, personne n’est dupe chez les courtiers. Tous sont conscients que le départ de la CIGM de l’ACI provoquera un vide dans l’univers du courtage immobilier montréalais. Ce vide ouvre toutes grandes les portes à des initiatives qui pourraient servir les intérêts de nos concurrents. Ces derniers pourront par exemple, souligner à loisir que les courtiers montréalais n’ont plus le MLS et qu’ils ne possèdent donc, aucun avantage additionnel comparativement à eux!
Il n’est pas dit non plus que ce vide pourrait être comblé par la création d’une autre Chambre, issue d’initiatives privées, qui pourrait permettre à des concurrents de s’afficher MLS. Le scénario est plus que possible dans le cadre de nos structures actuelles. C’est tout aussi vrai pour la présence des AVPP sur le réseau MLS ou sur Centris.
 
Comme l’ACI, la CIGM n’a pas davantage de moyens pour contrer les tours de passe-passe marginaux de certains concurrents. Avez-vous obtenu des garanties de la part de la CIGM à l’effet qu’elle empêcherait la présence des AVPP sur Centris? Non. Sans se faire poursuivre par le Bureau de la concurrence, il est impossible pour la CIGM, l’ACI ou quiconque, d’empêcher une agence officielle d’afficher des AVPP. Paradoxalement, le phénomène marginal largement décrié par les tenants du retrait de l’ACI, risque d’avoir plus d’ampleur au Québec avec la présence des deux systèmes.
  1. À cela s’ajoute l’absence de volonté de la CIGM et des responsables de Centris d’en faire la promotion d’une façon intensive et permanente. Alors que les dirigeants de la CIGM sont au courant depuis toujours que 62 % de l’achalandage du site Centris provient de Realtor, ils n’ont pas cru bon de publiciser davantage ce site, depuis deux ans. Curieusement, dans le débat du retrait de l’ACI, ils croient qu’en investissant une forte somme pour six mois seulement, ils vont récupérer ces 62 % d’achalandage perdu! Si la solution pour augmenter l’achalandage d’un site était si simple, pourquoi ne pas l’avoir fait avant? Est-ce que la CIGM est prête à nous garantir ce rattrapage en six mois? Sinon, est-elle prête à s’engager à investir le reste du budget publicitaire pour sa promotion afin de nous procurer la même visibilité? Rien n’est moins certain, si l’on se fie aux documents fournis par la CIGM. Dès lors, on a beau investir 5 M$ dans la publicité sur l’image des courtiers, si Centris n’est pas connu du public, on affaiblit tout autant les courtiers.
 
Le statu quo = une valeur sûre dans le contexte
 
Il y aurait encore beaucoup à dire sur ce dossier. Je vais me contenter de vous expliquer brièvement ma position en faveur du statu quo, soit du maintien de nos liens avec l’ACI. Voici pourquoi :
  1. Lors des assemblées d’information, l’ACI a fourni des réponses claires aux quatre revendications de la CIGM. Elle a démontré son ouverture d’esprit et n’a pas cherché à enjoliver les choses. Elle a confirmé que tout n’était pas réglé, mais que les préoccupations de la CIGM et des autres Chambres étaient comprises. Le processus en cours sur l’avenir était une démonstration probante de la réforme de l’ACI qui pourrait mieux répondre aux appréhensions de la CIGM.
     
  2. Cette ouverture et les gains obtenus ne transparaissent jamais dans les communications de la CIGM à ses membres. Dans une démarche qui occasionnera des « risques sérieux pour l’avenir », aux dires de M. Juanéda, il est pour le moins étrange, pour ne pas dire autre chose, qu’un organisme de la trempe de la CIGM ne soit pas capable de jouer son rôle objectivement.
     
  3. Contrairement à l’ACI, les dirigeants de la CIGM n’ont jamais répondu aux questions soulevées par les membres. Ils n’y répondent pas davantage dans leurs dernières communications. En somme, ils n’ont qu’une seule paire de lunettes et ne veulent surtout pas la changer!
     
  4. Fait troublant, la CIGM appuie tout à coup sa position sur le désir des membres de quitter l’ACI. De mémoire d’homme, je ne me souviens pas d’avoir vu aux assemblées générales annuelles, des membres réclamer un tel retrait, ces dernières années. L’initiative vient-elle vraiment de la base, de quelques bonzes ou du conseil d’administration? Je suis l’actualité du courtage immobilier d’assez près pour reconnaître des mouvements de fond. Dans ce cas précis, je n’en ai pas vu la trace.  
     
  5. Parmi les nombreuses incongruités, je me dois de souligner l’absence d’études d’impacts. Une décision de cette importance, comme le dit elle-même la CIGM, doit reposer sur des faits solides. Non seulement, la CIGM n’a pas commandé ce type d’études au cours des deux dernières années, elle n’a pas davantage élaboré un plan d’affaires structuré qui présente toutes les actions à entreprendre pour garantir l’atteinte des objectifs, sur tous les plans, pas juste en matière de publicité. Cette absence de documents fiables démontre une certaine inconscience, vous ne trouvez pas?
     
  6. Nous avons obtenu beaucoup de promesses, comme lors des campagnes électorales, mais aucune garantie quant à leur réalisation. Le fait que la CIGM n’a pas pris les dispositions nécessaires pour donner plus de force à Centris pendant les deux ans de sa réflexion m’incite à la prudence.
     
  7. Un retrait de l’ACI à ce moment-ci aurait d’importantes répercussions sur l’ensemble de notre industrie, en pleine remise en question, tant au Canada avec le processus Vision pour l’Avenir, qu’au Québec, avec le Sommet de l’immobilier. Avons-nous les moyens, comme courtiers, de se tirer dans le pied? Je ne le crois pas. Pourquoi donner tout cuit dans le bec des munitions à nos concurrents au lieu de nous unir pour faire face à leurs menaces?
     
  8. Enfin, je dois admettre que les façons de faire de la CIGM dans ce dossier me rendent perplexe. Dans mon livre à moi, réclamer le respect des principes de bonne gouvernance aux autres exige qu’on les respecte soi-même. Une consultation des membres exige un processus objectif et clair, dont les procédures sont clairement indiquées. Dans le cas présent, nous sentons plutôt l’improvisation. S’il n’y avait pas eu de tollé de protestations en juillet, rien dans les communications antérieures de la CIGM ne laissait transparaître la tenue d’assemblées d’information publiques en présence des représentants de l’ACI, en septembre. La présentation de la question de consultation transformée en trois options, cette semaine, en est une autre preuve.
Par ailleurs, le conseil d’administration nous souligne, par la voix de son président, qu’il ne se sent pas lié aux résultats de cette consultation. Encore dans la dernière communication, le conseil d’administration de la CIGM répète qu’il a pris la décision en faveur du retrait de l’ACI. Dans les circonstances, quelle sera la véritable portée de ce vote consultatif? Devons-nous y voir un simple exercice pour acheter la paix sur la place publique? En quoi, cette façon de faire est-elle démocratique et respectueuse des principes de bonne gouvernance? 
 
À tout cela, il faut ajouter le fait que la CIGM a laissé tomber son siège sur le comité de mise en œuvre de Vision pour l’avenir privant ainsi le Québec d’une deuxième voix au sein de ce comité afin de défendre les préoccupations des courtiers de Montréal et du reste de la province.
 
En regardant tous ces éléments peu orthodoxes, on peut comprendre facilement pourquoi certains experts en matière de bonne gouvernance froncent les sourcils devant ce manque d’éthique…
 
Bref, pour toutes ces raisons et pour bien d’autres encore, je préfère choisir l’option 3, soit RESTER MEMBRE DE L’ACI. Autant je souhaitais un report de la décision de la CIGM, cet été, autant, après avoir participé aux rencontres d’information et été cherché des renseignements, auprès de plusieurs instances, je préfère voter en faveur du statu quo, ou si vous préférez en faveur du maintien de nos liens avec l’ACI. L’option de reporter la décision à l’an prochain, comme le suggère désormais la CIGM, ne fait que faire perdurer le débat trop longtemps. Elle démontre par ailleurs qu’il n’y a aucune urgence à se retirer maintenant.
 
À ce moment-ci, nous avons besoin d’actions concrètes pour faire face aux enjeux du courtage immobilier pour assurer un avenir prospère à tous les courtiers. Il faut arrêter les frais de ce faux débat et se concentrer sur les défis à relever pour le bien commun de tous les courtiers, peu importe leur allégeance. Il sera toujours temps de revenir sur cette question plus tard. La CIGM, tout comme l’ACI, aura eu les délais nécessaires pour faire leurs preuves respectives.
 
Les 25, 26 et 27 septembre, exprimez-vous clairement. VOTEZ POUR DEMEURER MEMBRE DE L’ACI.
 
Pour prendre connaissance du document sur les trois options du vote consultatif proposées par la CIGM, cliquez ici.
Pour connaître l’argumentaire de l’ACI, consultez le récent message envoyé aux membres de la CIGM.



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