Depuis le retrait de la mention MLS du contrat de courtage - L'autorité de l'OACIQ pourrait-elle être davantage contestée?

Jeudi, 20 décembre 2012



Le 20 décembre 2012
 
M. Serge Brousseau
Président du Conseil
Organisme d'autoréglementation
du courtage immobilier du Québec (OACIQ)
 
4905, boul. Lapinière, bur.2200
Brossard (Québec)  J4Z 0G2
 
 
Objet : Retrait de la mention MLS de la clause 6.1 du contrat de courtage
 
Monsieur,
 
La décision de l'OACIQ concernant la clause 6.1 du contrat de courtage, rendue publique le 13 décembre dernier, dans votre bulletin Proactif est pour le moins consternante à plusieurs égards et crée de dangereux précédents.
 
Dois-je vous rappeler que l'objectif initial de la démarche que j'ai initiée auprès de votre organisme voué à la protection du public était de clarifier la clause 6.1 afin de tenir compte du fait qu'à compter du 1er janvier 2013, un bon nombre de courtiers immobiliers québécois ne pourraient plus offrir aux consommateurs de leur région, la marque de commerce MLS et tout ce qu'elle sous-tend?
 
Pour clarifier ce volet, disons tout simplement que la marque de commerce MLS, qui existe depuis plus de 100 ans, fait référence à un ensemble de systèmes de diffusion de données inter-agences disséminés partout au pays. On n'en compte pas moins d'une cinquantaine pour couvrir tout le Canada. Ces systèmes relaient les données des inscriptions des courtiers vers des sites publics du même type que Centris.ca, exclusivement québécois, et Realtor.ca ou MLS.ca, qui rassemblent toutes les données provenant des 106 000 courtiers immobiliers œuvrant au Canada.
 
 
Le MLS, toujours une référence
 
Comme vous le savez, la référence au concept MLS est encore couramment utilisée dans le langage populaire tant par les courtiers que par les consommateurs. Ces derniers peuvent d'ailleurs accéder au système public MLS par plusieurs moyens, soit en tapant mls.ca ou sia.ca qui les redirige vers realtor.ca ou même en utilisant l'application mobile Realtor. Dans tous ces cas, la mention MLS est clairement indiquée. Même le site Centris.ca fait référence au MLS sur sa page d'accueil en allant jusqu'à prétendre que « Centris renferme plus d'inscriptions que Realtor.ca, MLS.ca, SIA.ca… ou tout autre site au Québec… », une affirmation pour le moins incongrue pour ne pas dire autre chose.
 
Dès lors, il me semble très réducteur d'affirmer d'entrée de jeu dans votre message ceci : « Depuis un certain nombre d'années, il n'existe plus, au Québec, de système de diffusion d'information sur les immeubles entre courtiers ou agences qui porte officiellement le nom de MLS. En effet, le seul système existant est plutôt connu sous le nom de CENTRIS. »
 
Si telle est votre lecture de la réalité du courtage immobilier au Québec en cette année 2012, il est assez incompréhensible, vous en conviendrez, que vous ayez intégré la mention MLS dans vos documents d'information et vos formulaires légaux (notamment le contrat de courtage) qui ont été entièrement refaits en début d'année pour tenir compte des exigences de la Loi sur le courtage immobilier. Compte tenu des frais encourus pour votre organisme et par l'ensemble des courtiers qui ont dû se procurer à un prix assez élevé, tous les nouveaux documents rendus obligatoires au 1er juillet, il est pour le moins curieux d'avoir conservé une mention, qui selon vos dires dans le bulletin du 13 décembre, ne serait plus utile.
 
 
Une consultation à sens unique?
 
À mon humble avis, l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a erré dans son interprétation de la mention MLS. Votre analyse de la situation semble reposer sur un seul angle de vue. C'est du moins ce que j'en conclus à la lumière de votre message transmis par écrit à l'ensemble des courtiers. 
 
Malheureusement, l'unanimité sur plus d'un sujet n'est pas chose courante dans l'industrie du courtage immobilier québécoise. Cela s'est clairement démontré par les prises de position des diverses Chambres immobilières de tout le Québec dans le dossier relatif au maintien de l'adhésion à l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). Il est facile de présumer que vous ayez cherché à valider votre compréhension de la situation auprès de la Fédération des Chambres immobilières du Québec (FCIQ).
 
Toutefois, compte tenu que cette dernière a clairement pris position en faveur d'un retrait de l'ACI, avez-vous consulté les Chambres immobilières qui ont maintenu leur adhésion à l'organisme canadien pour avoir leur point de vue sur l'existence et l'apport du MLS dans leur région respective? Que faites-vous des réalités quotidiennes des courtiers et des consommateurs des Chambres de l'Outaouais et de l'Abitibi, situées à proximité de l'Ontario où l'acronyme MLS est très significatif? Avez-vous tenu compte des réalités des courtiers anglophones? Avez-vous consulté les dirigeants de la Chambre de Québec, par exemple, pour connaître leur point de vue? À ce que je sache, cette consultation élargie n'a pas eu lieu.
 
Qu'est-ce qui explique ce raccourci dans l'analyse d'une situation qui pourrait provoquer d'importantes répercussions tant pour les consommateurs que pour toute l'industrie? Un manque de temps? De ressources? Ou devons-nous lire entre les lignes et constater une forme de soutien tacite au retrait des Chambres immobilières de l'ACI?
 
 
L'OACIQ encouragera-t-il désormais deux façons de faire?
 
J'avoue être perplexe. Votre organisme nous a habitués à beaucoup plus de rigueur. Une rigueur qui remonte aux premiers exercices de consultation en vue de la réforme de la Loi sur le courtage, où vous avez mis les efforts nécessaires pour prendre le pouls de tout le monde. Une rigueur qui s'exerce tous les jours pour inciter et encadrer les courtiers dans leur pratique en leur imposant des règles strictes et des mesures disciplinaires incontestables.
 
Comment pouvez-vous faire fi de cette rigueur lorsque vient le temps de statuer sur la clause 6.1 du contrat de courtage qui implique directement le consommateur? Comment pouvez-vous accepter deux systèmes en parallèle, un contrat de courtage en format électronique différent de celui papier? Pire encore, comment pouvez-vous légitimer « qu'il ne soit pas nécessaire de rayer la mention MLS » à la clause 6.1 du contrat de courtage, format papier? Pourtant, les courtiers regroupés au sein des Chambres immobilières non membres de l'ACI n'auront plus accès à ce que représente le MLS dans la tête des consommateurs et des acteurs de toute l'industrie, soit la porte d'entrée à tout le système de diffusion pancanadien. 
 
N'est-il pas pertinent de se demander si cette « nouvelle » façon de faire, entérinée par votre organisme, n'induit pas en erreur les consommateurs? En signant son contrat de courtage avec un courtier non-membre de l'ACI, le 1er janvier 2013, le consommateur croira avoir accès à l'abonnement aux deux services de diffusion d'information identifiés clairement dans son contrat, soit MLS et Centris. Pourtant, cela ne sera pas le cas.
 
 
Le consommateur est-il mieux protégé avec cette nouvelle interprétation?
 
Le consommateur en question verra son inscription uniquement sur le système Centris qui rejoint 15 000 courtiers environ au Québec. Il ne profitera pas du système de diffusion pancanadien que constitue MLS via Realtor.ca, alimenté par les 106 000 courtiers professionnels. Il ne pourra pas non plus accéder à la fiche d'inscription de sa maison sur l'application mobile Realtor le privant ainsi d'une autre visibilité importante, si l'on juge les statistiques éloquentes sur la consultation du Web via les appareils mobiles. S'il est propriétaire d'une maison prestigieuse, il n'aura pas accès au système de diffusion international offert par le système de diffusion canadien MLS-Realtor pour trouver un acheteur potentiel à l'extérieur du pays. Bref, il obtiendra moins de visibilité et de services par son courtier alors que le courtier d'une Chambre voisine, membre de l'ACI, pourrait lui offrir « la totale », sans un sou de plus.
 
Comment l'OACIQ peut-il légitimer une telle irrégularité en regard aux principes imposés pour protéger les intérêts des consommateurs? Comment expliquer que l'OACIQ encourage les courtiers immobiliers à ne pas rayer la mention MLS tout en sachant pertinemment que ces mêmes courtiers ne peuvent offrir le service qui y est rattaché implicitement? Que devons-nous en conclure, l'existence de deux poids, deux mesures en matière de protection du public? Si tel est le cas, sur quels critères fonctionne ce nouveau système?
 
Au-delà des principes relevant de la protection du public, la décision de l'OACIQ crée, à mon humble avis, un autre précédent dangereux, impliquant directement les courtiers immobiliers.
Si l'organisme voué à protéger les intérêts des consommateurs en fixant des règles sévères aux courtiers se permet de fermer les yeux sur certains points comme la clause 6.1 pour des considérations administratives (coût élevé de remplacement des contrats de courtage par exemple) ou politiques, comment peut-il exercer un même rapport d'autorité sur les manquements éventuels de courtiers? Ces derniers ne pourraient-ils pas remettre en cause son impartialité ou son manque d'éthique? Pourquoi dans certains cas doivent-ils inscrire les modifications et les parapher alors que dans d'autres cas, l'OACIQ les invite à ne rien faire comme dans le cas de la clause 6.1 avec la mention MLS?
 
 
Un faux-pas à un bien mauvais moment
 
À mon point de vue, il s'agit d'un premier faux-pas de l'OACIQ qui porte atteinte à son image de grand manitou chargé de faire respecter la Loi sur le courtage immobilier et de protéger les consommateurs. C'est un faux-pas qui pourrait avoir des incidences désastreuses à une période charnière où tous les acteurs de l'industrie désirent prendre la route de la « professionnalisation » de la fonction de courtier immobilier.
 
Pourtant, la problématique soulevée pourrait être corrigée simplement si seulement on imposait les mêmes règles que pour les autres clauses du contrat telles que rayer les mentions non conformes et les parapher. Sans remplacer les contrats actuels, l'OACIQ pourrait inviter les courtiers à rayer la mention MLS, si cela s'applique à leur région. Le fait que le contrat actuel reconnaît bien que les courtiers sont « abonnés de services de diffusion d'information entre agences ou courtiers, tels MLS, Centris ou tout autre service similaire, indiqué ci-après… », il serait peut-être à propos de faciliter la tâche aux courtiers en leur permettant de cocher le service auquel ils sont abonnés au lieu de rayer uniquement la mention MLS, dans votre version électronique. Cela reflèterait mieux la réalité actuelle, vous ne trouvez pas? 
 
Je peux comprendre que les questions soulevées en octobre dernier sur cette clause soient perçues comme embêtantes ou même devenues « une patate chaude » dans cette belle mécanique mise en place ces derniers mois. Cependant, la problématique soulevée mérite une véritable réflexion pour éviter tout dérapage. Je serais le premier à déplorer une récupération de la situation par des firmes de marketing immobilier, trop heureuses de déprécier l'apport des courtiers immobiliers ou l'industrie en général, pour faire valoir leur marque. Je n'ose pas davantage imaginer comment cette situation pourrait être interprétée par des médias ou des organisations de la trempe de l'Office de protection des consommateurs.
 
En mon âme et conscience et parce que je crois toujours aux vertus des échanges d'idées, je ne pouvais passer sous silence la réflexion, que votre message pour le moins laconique, a suscité chez moi et certainement, chez bon nombre de courtiers immobiliers attentifs aux règles de leur industrie. Il me semblait pertinent de solliciter des explications plus détaillées de votre interprétation pour en arriver à une conclusion aussi réductrice, qui me semble, de plus, s'éloigner d'une véritable protection du public. 
 
Vous remerciant de l'attention portée à la présente, recevez, Monsieur Brousseau, l'expression de mes sentiments distingués.
 
Yvon Poirier
Président fondateur RCIIQ
450 676-0466 · 1 877 676-0466
yvonpoirier@rciiq.com
yvonpoirier.com
 
Cc. :             Membres du conseil d'administration de l'OACIQ
                     Robert Nadeau, chef de la direction, OACIQ

P.S. : Compte tenu que ce sujet suscite beaucoup d'intérêt auprès des courtiers immobiliers qui suivent le blogue yvonpoirier.com, cette lettre qui fait le point sur l'information publique transmise par l'OACIQ y sera également publiée.


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